A11 termes
Abattement IR sur plus-value (19 %)Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.Adjudication & saisie immobilièreVente forcée aux enchères d'un bien saisi, à partir d'une mise à prix fixée par le créancier. Les prix d'adjudication ressortent couramment 20 à 40 % sous la valeur vénale libre.Administrateur de biens (carte G)Professionnel titulaire de la carte « gestion immobilière » : il gère la location d'un bien pour le compte du propriétaire — quittances, encaissements, travaux, contentieux.Agent immobilier (carte T, loi Hoguet)Professionnel titulaire d'une carte professionnelle « transaction », soumis à la loi Hoguet : mandat écrit obligatoire, garantie financière, assurance et affichage des honoraires.Amortissement en LMNP au réelLa déduction comptable de l'usure du bien et du mobilier, qui efface le plus souvent l'impôt sur les loyers meublés — sans sortie de trésorerie.Appel de fonds (copropriété)La demande de paiement adressée par le syndic à chaque copropriétaire, trimestriellement pour le budget courant et selon un échéancier voté pour les travaux.Apport / EquityCapital propre engagé dans l'opération. Complète la dette pour couvrir le coût total ; base du Cash-on-Cash.Assurance emprunteur & TAEAL'assurance qui rembourse le prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité. Elle représente souvent le tiers du coût total du crédit, et se change désormais à tout moment.Audit énergétique réglementaireObligatoire à la vente des maisons et immeubles monopropriété les moins performants, il propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au moins la classe C.Avis de valeur vs rapport d'expertiseDeux niveaux de livrable, du plus succinct au plus engageant.
B5 termes
Bail commercial 3/6/9Bail de neuf ans résiliable tous les trois ans par le locataire. Il crée trois valeurs distinctes : droit au bail, pas-de-porte, indemnité d'éviction.Bail meublé (résidence principale)Bail d'un an renouvelable — neuf mois pour un étudiant — portant sur un logement équipé d'une liste réglementaire de meubles. Préavis d'un mois pour le locataire, trois pour le bailleur.Bail mobilitéBail meublé de un à dix mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie, réservé aux locataires en formation, mission ou mutation temporaire.
Lecture recommandée · lien affiliéLa psychologie de l'argentMorgan HouselPourquoi nos décisions financières tiennent plus au comportement qu'aux chiffres — des leçons intemporelles sur la richesse.Bornage & mitoyennetéLe bornage fixe la limite entre deux fonds ; la mitoyenneté détermine à qui appartient le mur qui s'y trouve. Deux questions distinctes, souvent confondues.Break-evenENTaux d'occupation minimum pour couvrir charges et dette. Sous 90 % = souhaitable.
Lecture recommandée · lien affiliéLa psychologie de l'argentMorgan HouselPourquoi nos décisions financières tiennent plus au comportement qu'aux chiffres — des leçons intemporelles sur la richesse.Bornage & mitoyennetéLe bornage fixe la limite entre deux fonds ; la mitoyenneté détermine à qui appartient le mur qui s'y trouve. Deux questions distinctes, souvent confondues.Break-evenENTaux d'occupation minimum pour couvrir charges et dette. Sous 90 % = souhaitable.C26 termes
Cadastre (section, parcelle)Le registre fiscal qui identifie chaque parcelle par une commune, une section et un numéro. Il sert à situer et à imposer, jamais à fixer une limite de propriété.Cap RateENNOI / prix d'achat. Rendement opérationnel du bien, indépendant du financement.Capacité d'emprunt & reste à vivreLe montant maximal qu'une banque acceptera de prêter, borné par le taux d'effort réglementaire et par ce qu'il reste au ménage pour vivre une fois l'échéance payée.Capital remboursé (par les loyers)Part de la dette remboursée par les loyers via les mensualités. Distincte du cash-flow et de la plus-value.Cascade de décotesApplication ordonnée, non cumulée et plafonnée des ajustements sur la valeur de base.Cash Multiple (Equity Multiple)ENCombien de fois vous récupérez votre apport : (cash-flows cumulés + revente nette) / apport. >1,3× correct, >2× excellent.Cash-flow netCe qu'il reste en poche chaque mois une fois tout payé : loyers − charges − dette − impôt. Positif = le bien s'autofinance.Cash-on-CashENCash-flow annuel / apport. Mesure le rendement du seul argent que vous avez sorti.Censi-BouvardAncienne réduction d'impôt de 11 % pour l'achat en résidence de services meublée. Fermée aux nouveaux investissements depuis fin 2022 ; le parc concerné arrive aujourd'hui en revente.Charges d'exploitationToutes les dépenses récurrentes hors crédit : taxe foncière, copro non récupérable, gestion, GLI, entretien, CapEx, PNO.Charges récupérables (décret 87-713)La liste limitative des charges que le bailleur peut refacturer au locataire. Ce qui n'y figure pas reste à sa charge, sans exception ni clause contraire possible.Charte de l'expertise en évaluation immobilièreRéférentiel professionnel français des méthodes et de la déontologie de l'expertise.Chasseur immobilierUn professionnel mandaté par l'acquéreur, et non par le vendeur : il recherche, sélectionne et négocie pour le compte de celui qui achète. Même carte T, mandant inversé.Classe DPEÉtiquette énergétique A à G du logement. G interdit à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034.Coefficient caractéristiques du bienMultiplicateur qui ajuste la valeur du bien vs un bien standard de la commune (étage, extérieur, expo, etc.). >1 = au-dessus du standard.Colocation & clause de solidaritéUn logement partagé par plusieurs locataires. La clause de solidarité rend chacun redevable de la totalité du loyer — mais elle s'éteint au plus tard six mois après le départ d'un colocataire.Commercialisation adéquateDélai de vente normal supposé par la valeur vénale — l'inverse de la vente forcée.Commissaire de justiceLa profession née en 2022 de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires. En immobilier : constats, congés, expulsions, ventes aux enchères judiciaires.Compromis de vente vs promesse unilatéraleDeux avant-contrats : le compromis engage les deux parties, la promesse unilatérale n'engage que le vendeur. C'est là que le prix est fixé.Congé pour vendre & congé pour repriseLes deux façons pour un bailleur de reprendre son bien à l'échéance du bail : pour le vendre libre, ou pour l'habiter. Préavis de six mois en nu, trois en meublé, motif obligatoire.Contribution de sécurité immobilière (CSI)Taxe de 0,10 % du prix versée à l'État pour la tenue du fichier immobilier et la garantie des informations qui en sont extraites. Minimum 15 €.Courtier en crédit (IOBSP)Intermédiaire en opérations de banque immatriculé à l'ORIAS : il met en concurrence les prêteurs pour le compte de l'emprunteur, et ne peut être payé qu'après déblocage des fonds.Coût net d'habiterEn résidence principale : mensualité + charges propriétaire − loyer que vous paieriez en location équivalente.Coût total d'acquisition (TCO)ENTous les flux sortants sur la durée du crédit : notaire, travaux, dette, intérêts, assurance, taxe foncière, copro, entretien.CRL (contribution sur les revenus locatifs)Une contribution de 2,5 % sur les loyers d'immeubles achevés depuis plus de trente ans, due par les seules sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés et assimilées.Crédit vendeurLe vendeur accorde lui-même un délai de paiement à l'acquéreur, qui règle une partie du prix de façon échelonnée. Financement alternatif ou complémentaire au prêt bancaire.
D25 termes
Date de valeurDate à laquelle la valeur est estimée — elle conditionne toute l'expertise.Deal CheckLe volet investisseur d'Appraise Paris. Il répond à une question simple — ce deal tient-il la route ? Rentabilité, cash-flow, dette, fiscalité et patrimoine passés au crible pour un verdict actionnable.Debt YieldENRendement de la dette vu par la banque : revenu net d'exploitation (NOI) ÷ montant du prêt. Indépendant du taux et de la durée, il mesure la solidité brute du dossier.
Lecture recommandée · lien affiliéL'expertise immobilière en 50 fiches pratiquesSous dir. M. Huyghe, I. Perez Mas, B. Perez · Le MoniteurLa référence de l'évaluation : méthodes, outils et cas pratiques, des immeubles classiques aux biens d'exception.Denormandie (ancien à rénover)L'équivalent du Pinel pour l'ancien avec travaux : même réduction d'impôt, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le bien soit situé dans une commune éligible.Dette initialeMontant emprunté au départ = coût total − apport. Base des mensualités, du LTV et du LTC.DIA (déclaration d'intention d'aliéner)L'acte par lequel le notaire informe la commune d'une vente et déclenche son délai de préemption de deux mois. Sans DIA purgée, la vente est annulable.Diagnostiqueur immobilierProfessionnel certifié par un organisme accrédité, qui établit les diagnostics obligatoires annexés à toute vente ou location. Sa responsabilité est engagée sur ses constats.Différé d'amortissementUne période initiale où l'on ne rembourse pas le capital — voire rien du tout. Utile pendant les travaux ou avant la livraison, coûteux si l'on n'y prend garde.DMTO (droits de mutation à titre onéreux)L'impôt payé au département et à la commune lors d'une vente immobilière : environ 5,80 % du prix dans l'ancien, jusqu'à 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux depuis 2025.Dossier de Diagnostic Technique (DDT)Ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites…) annexé à toute promesse et acte de vente. Il matérialise l'obligation d'information du vendeur sur l'état du bien.Droit d'usage et d'habitation (DUH)Droit personnel d'occuper un logement, plus limité que l'usufruit.Droit de préemption du locataireLe droit du locataire d'acheter en priorité le logement qu'il occupe, déclenché par un congé pour vendre ou par la première vente après une mise en copropriété.Droit de préemption urbain (DPU)Le droit d'une commune d'acheter en priorité un bien mis en vente sur son territoire, aux prix et conditions notifiés — ou en contestant le prix devant le juge.Droits de mutation à titre gratuit (succession, donation)L'impôt dû lors d'une transmission sans contrepartie. En ligne directe : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis barème progressif jusqu'à 45 %.DSCRENCouverture de la dette : NOI / annuité de crédit. >1,25 confortable, <1,10 fragile (minimum bancaire usuel).Décote / surcoteMinoration (décote) ou majoration (surcote) appliquée à une valeur de base.Décote d'illiquiditéMinoration pour difficulté ou délai anormal de revente.Décote d'occupationMinoration de la valeur d'un bien loué ou occupé par rapport à sa valeur libre.Décote de vétustéMinoration traduisant l'usure et l'obsolescence du bâti et des équipements.Décote des travauxLes travaux réalisés vieillissent : leur valeur s'amortit sur leur durée de vie (cuisine ~15 ans, fenêtres ~25, toiture ~40). À la revente, on ne récupère que leur valeur résiduelle.Déficit foncierLe résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.Délai de revente estiméDélai moyen estimé pour revendre (proxy), déduit du taux de rotation du marché local. Indicatif : ~75 jours pour 2,5 %/an.Démembrement de propriétéSéparation de la nue-propriété et de l'usufruit entre deux titulaires.Démembrement temporaire d'usufruitL'achat de la seule nue-propriété pour une durée fixée, l'usufruit étant cédé à un bailleur social ou institutionnel : décote immédiate de 30 à 40 %, aucun revenu et aucune fiscalité pendant la période.Dépôt de garantieLa somme versée à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements : un mois de loyer hors charges en location nue, deux en meublé, restituée sous un ou deux mois après la sortie.
Lecture recommandée · lien affiliéL'expertise immobilière en 50 fiches pratiquesSous dir. M. Huyghe, I. Perez Mas, B. Perez · Le MoniteurLa référence de l'évaluation : méthodes, outils et cas pratiques, des immeubles classiques aux biens d'exception.Denormandie (ancien à rénover)L'équivalent du Pinel pour l'ancien avec travaux : même réduction d'impôt, à condition que les travaux représentent au moins 25 % du coût total et que le bien soit situé dans une commune éligible.Dette initialeMontant emprunté au départ = coût total − apport. Base des mensualités, du LTV et du LTC.DIA (déclaration d'intention d'aliéner)L'acte par lequel le notaire informe la commune d'une vente et déclenche son délai de préemption de deux mois. Sans DIA purgée, la vente est annulable.Diagnostiqueur immobilierProfessionnel certifié par un organisme accrédité, qui établit les diagnostics obligatoires annexés à toute vente ou location. Sa responsabilité est engagée sur ses constats.Différé d'amortissementUne période initiale où l'on ne rembourse pas le capital — voire rien du tout. Utile pendant les travaux ou avant la livraison, coûteux si l'on n'y prend garde.DMTO (droits de mutation à titre onéreux)L'impôt payé au département et à la commune lors d'une vente immobilière : environ 5,80 % du prix dans l'ancien, jusqu'à 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux depuis 2025.Dossier de Diagnostic Technique (DDT)Ensemble des diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites…) annexé à toute promesse et acte de vente. Il matérialise l'obligation d'information du vendeur sur l'état du bien.Droit d'usage et d'habitation (DUH)Droit personnel d'occuper un logement, plus limité que l'usufruit.Droit de préemption du locataireLe droit du locataire d'acheter en priorité le logement qu'il occupe, déclenché par un congé pour vendre ou par la première vente après une mise en copropriété.Droit de préemption urbain (DPU)Le droit d'une commune d'acheter en priorité un bien mis en vente sur son territoire, aux prix et conditions notifiés — ou en contestant le prix devant le juge.Droits de mutation à titre gratuit (succession, donation)L'impôt dû lors d'une transmission sans contrepartie. En ligne directe : abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans, puis barème progressif jusqu'à 45 %.DSCRENCouverture de la dette : NOI / annuité de crédit. >1,25 confortable, <1,10 fragile (minimum bancaire usuel).Décote / surcoteMinoration (décote) ou majoration (surcote) appliquée à une valeur de base.Décote d'illiquiditéMinoration pour difficulté ou délai anormal de revente.Décote d'occupationMinoration de la valeur d'un bien loué ou occupé par rapport à sa valeur libre.Décote de vétustéMinoration traduisant l'usure et l'obsolescence du bâti et des équipements.Décote des travauxLes travaux réalisés vieillissent : leur valeur s'amortit sur leur durée de vie (cuisine ~15 ans, fenêtres ~25, toiture ~40). À la revente, on ne récupère que leur valeur résiduelle.Déficit foncierLe résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.Délai de revente estiméDélai moyen estimé pour revendre (proxy), déduit du taux de rotation du marché local. Indicatif : ~75 jours pour 2,5 %/an.Démembrement de propriétéSéparation de la nue-propriété et de l'usufruit entre deux titulaires.Démembrement temporaire d'usufruitL'achat de la seule nue-propriété pour une durée fixée, l'usufruit étant cédé à un bailleur social ou institutionnel : décote immédiate de 30 à 40 %, aucun revenu et aucune fiscalité pendant la période.Dépôt de garantieLa somme versée à l'entrée pour couvrir d'éventuels manquements : un mois de loyer hors charges en location nue, deux en meublé, restituée sous un ou deux mois après la sortie.E14 termes
Effort d'épargneSomme à sortir de votre poche chaque mois/an quand le cash-flow est négatif pour couvrir charges et crédit.Encadrement des loyers (zone tendue)En zone tendue, dispositifs limitant le niveau ou l'évolution des loyers (plafond loyer de référence majoré, encadrement à la relocation).Euros courants vs euros constantsEuros courants = montant nominal (futur) ; euros constants = déflatés de l'inflation, en pouvoir d'achat d'aujourd'hui.Exonération de plus-value de la résidence principaleLa vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée ni de montant — à condition qu'elle le soit réellement au jour de la cession.Expert en évaluation immobilière (REV, MRICS)Le professionnel dont le métier est de dire ce que vaut un bien, et de le défendre. Titre non protégé en France, d'où l'importance des qualifications reconnues et de la Charte.Expert externe en évaluation (AIFM)Les fonds immobiliers doivent faire évaluer leurs actifs par un évaluateur externe indépendant, selon une périodicité réglementée.Expert judiciaireTechnicien inscrit sur la liste d'une cour d'appel, désigné par un juge pour l'éclairer. Il ne conseille aucune partie : il répond à une mission fixée par une ordonnance.Émoluments du notaireLa seule part des « frais de notaire » qui rémunère réellement le notaire : un barème réglementé, dégressif par tranches, qui pèse moins de 1 % du prix sur une transaction courante.Équivalent apport inflatéCe que vaudrait votre apport après N ans d'inflation. Pour battre l'inflation en nominal, le patrimoine net doit dépasser ce seuil.État des lieuxLe constat contradictoire de l'état du logement à l'entrée et à la sortie. C'est la seule pièce qui permette de retenir quoi que ce soit sur le dépôt de garantie.État hypothécaireRelevé officiel des inscriptions qui grèvent un bien — hypothèques, privilèges, saisies. Il révèle les dettes garanties par le bien, purgées par le notaire sur le prix lors de la vente.Évaluation IFIValeur vénale au 1ᵉʳ janvier pour l'impôt sur la fortune immobilière, abattement 30 % sur la RP.Évaluation partage / divorceValeur servant à répartir un bien entre coïndivisaires — souvent légèrement décotée.Évaluation successionValeur vénale au jour du décès ; abattement 20 % sur la RP occupée.
F6 termes
Fonds de travaux (ALUR)L'épargne obligatoire d'une copropriété, alimentée chaque année et attachée au lot : elle reste acquise au syndicat lors d'une vente, sans remboursement au vendeur.Fourchette de valeurPlage encadrant la valeur centrale, qui exprime l'incertitude de l'estimation.Fourchette interquartile (P25-P75)Intervalle contenant la moitié centrale des ventes : un quart se sont faites en dessous du P25, un quart au-dessus du P75.Frais de dossier bancaireLa somme facturée par la banque pour instruire la demande de prêt : de 500 à 1 500 € couramment, parfois un pourcentage plafonné, et l'un des rares postes réellement négociables.Frais de garantie du prêt (hypothèque, PPD, caution)Le coût de la sûreté exigée par la banque : de 0,8 à 2 % du capital emprunté selon la formule retenue. La caution mutuelle restitue une partie en fin de prêt, l'hypothèque non.Frais de notaire (frais d'acquisition)L'ensemble des sommes versées au notaire lors d'une vente : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. L'appellation est trompeuse — l'essentiel part au Trésor public, pas au notaire.
G3 termes
GLI & VisaleLes deux façons de se couvrir contre l'impayé : une assurance payante souscrite par le bailleur, ou une caution publique gratuite accordée au locataire. Elles ne se cumulent pas.GRMENPrix / loyer annuel brut. Nombre d'années de loyers bruts pour couvrir le prix.Géomètre-expertProfessionnel inscrit à l'Ordre, seul habilité à fixer les limites de propriété. Le bornage relève de son monopole légal ; la mesure de surface, non.
Lecture recommandée · lien affiliéEssential Property Investment CalculationsRobert HeatonToutes les formules clés de l'investissement locatif (rendement, cash-flow, ROI) — l'approche par les chiffres. (en anglais)
Lecture recommandée · lien affiliéEssential Property Investment CalculationsRobert HeatonToutes les formules clés de l'investissement locatif (rendement, cash-flow, ROI) — l'approche par les chiffres. (en anglais)H4 termes
Highest & Best Use (usage optimal)ENL'usage qui maximise la valeur, parmi ceux juridiquement et physiquement possibles.Hiérarchie des preuvesToutes les références ne se valent pas : les transactions priment sur les annonces.Honoraires de location (plafonds)La part des frais d'agence que le bailleur peut faire supporter au locataire : plafonnée par mètre carré selon la zone, plus un plafond distinct pour l'état des lieux.Hypothèses & hypothèses spécialesConditions posées qui s'écartent de la réalité constatée à la date de valeur.
I8 termes
Immeuble par destinationMeuble juridiquement transformé en immeuble parce que le propriétaire l'a affecté au service du bien ou attaché à perpétuelle demeure. Il est vendu avec le bien — et compris dans la valeur.Indexation IRLIndice de Référence des Loyers (INSEE) qui plafonne la révision annuelle des loyers d'habitation. T1 2026 : +0,78 %/an.Indice de fiabilitéScore de confiance de l'évaluation, selon les données et diligences disponibles.Indivision / quote-part indivisePropriété partagée entre plusieurs personnes, chacune détenant une quote-part.Indépendance et conflit d'intérêts de l'expertL'expert ne doit avoir aucun intérêt à ce que la valeur soit haute ou basse. C'est ce qui rend son rapport opposable.Investissement clé en mainBien acheté déjà rénové et souvent déjà loué, livré prêt à générer un revenu, avec gestion locative parfois incluse. Simplicité contre marge réduite.IRA (indemnités de remboursement anticipé)La pénalité due à la banque quand on solde un prêt avant terme : plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans excéder 3 % du capital restant dû.IRR (TRI)ENTaux de rendement annualisé sur tous les flux (apport, cash-flows, revente nette d'impôt). Bon dès 8 %, excellent au-delà de 12 %.
J1 terme
Justificatif de financementSimulation, accord de principe, offre de prêt : trois documents de poids très inégal. Il détermine la crédibilité d'une offre.
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Levier financierEffet de la dette sur le rendement. Cash-on-Cash / Cap Rate : >1 = la dette amplifie, <1 = elle coûte plus.LMNP (micro-BIC et réel)Loueur en Meublé Non Professionnel : loyers en BIC, au choix micro-BIC (abattement 50 %) ou réel (charges + amortissement).LMP (loueur en meublé professionnel)Le statut applicable quand les recettes de location meublée dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Il n'est pas optionnel : il s'impose dès que les deux seuils sont franchis.Loc'AvantagesUne réduction d'impôt calculée sur les loyers encaissés, en échange d'un loyer volontairement décoté par rapport au marché : plus la décote est forte, plus la réduction l'est.Loi MalrauxRéduction d'impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux de restauration complète d'un immeuble situé en secteur patrimonial protégé, dans la limite de 400 000 € sur quatre ans.Loyer point mortLoyer mensuel minimum pour couvrir charges et dette. En dessous, le bien coûte de l'argent.Loyer vs marché DHUPÉcart entre le loyer retenu en hypothèse et le loyer de marché estimé via la carte des loyers DHUP. Cible : ±5 %.LTC (Loan-to-Cost)ENDette / coût total (prix + frais + travaux). Plus pertinent que le LTV dès qu'il y a des travaux importants.LTV (Loan-to-Value)ENDette / prix d'achat. Part du prix financée par la banque. ≤80 % standard en France (recommandation HCSF).
M14 termes
Majorités en assemblée générale (24, 25, 26)Trois régimes de vote selon l'enjeu : majorité simple des présents pour la gestion courante, majorité de tous les copropriétaires pour les travaux importants, double majorité pour ce qui touche à l'immeuble lui-même.Mandataire immobilierAgent commercial indépendant travaillant sous la carte professionnelle d'un titulaire : il prospecte et négocie, mais ne peut ni rédiger un mandat en son nom ni détenir de fonds.MaPrimeRénov'L'aide publique à la rénovation énergétique, versée par l'Anah selon les revenus et le gain de performance obtenu. Deux parcours : geste par geste, ou rénovation d'ampleur accompagnée.Marchand de biensActivité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.Marge de sécuritéÉcart entre le prix maximum acceptable (cash-flow nul) et le prix demandé.Mensualité de créditÉchéance mensuelle du prêt (capital + intérêts), hors assurance. Calculée par PMT sur capital, taux et durée.Meublé de tourisme & changement d'usageLa location de courte durée à une clientèle de passage. Au-delà de 120 jours par an pour une résidence principale, elle suppose un changement d'usage — et souvent une compensation.Mobilier / biens meublesBiens mobiliers (meubles, électroménager) vendus avec le bien immobilier. Leur valeur justifiée se déduit de l'assiette des droits de mutation et relève de l'amortissement en location meublée.Médiane DVFPrix au m² qui sépare en deux les ventes réellement enregistrées d'un secteur (rue, arrondissement, commune) : la moitié se sont faites en dessous, la moitié au-dessus.Méthode du bilan promoteur (charge foncière)Valeur d'un terrain à bâtir par compte à rebours du programme constructible.Méthode par actualisation des flux (DCF)ENValeur = somme des flux futurs (loyers + revente) actualisés à un taux de rendement.Méthode par capitalisation du revenuValeur = loyer net annuel divisé par un taux de capitalisation de marché.Méthode par comparaisonValeur déduite des prix au m² de ventes comparables, ajustés aux différences du bien.Méthode par le coût de remplacementValeur = terrain + coût de reconstruction à neuf − vétusté.
N5 termes
Negative equityENSituation où le capital restant dû sur le crédit dépasse la valeur de marché du bien. Vendre ne suffit alors plus à rembourser la banque (LTV > 100 %).NOIENLoyers effectifs − charges d'exploitation, avant dette et impôt. Mesure la rentabilité propre du bien.Norme HCSF (35 % et 25 ans)La règle qui encadre l'octroi du crédit immobilier : taux d'effort limité à 35 % assurance comprise, durée à 25 ans, avec 20 % de dérogations laissées à la main des banques.
Lecture recommandée · lien affiliéFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.NotaireOfficier public nommé par l'État, seul habilité à conférer l'authenticité aux actes de vente immobilière. Il ne représente aucune des parties : il répond de l'acte devant tous.Nue-propriétéPropriété d'un bien privée de la jouissance, détenue par l'usufruitier.
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OERENCharges d'exploitation / loyers bruts. Part des loyers absorbée par les charges. Standard 35-50 %.Opposabilité / valeur opposableUne valeur est opposable quand on peut la présenter à un tiers — fisc, juge, notaire, banque — et qu'elle tient : elle repose sur des faits vérifiables et des méthodes normées, pas sur une opinion.Origine de propriétéHistorique des propriétaires successifs d'un bien, reconstitué par le notaire sur au moins trente ans, qui prouve que le vendeur détient un titre valable et transmissible.
P24 termes
Passoire thermique & calendrier d'interdictionLes logements classés F et G au DPE. Les G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034 — un calendrier qui déclasse la valeur avant d'interdire.Patrimoine net (nominal)Patrimoine projeté en euros courants : revente nette d'impôt + cash-flows cumulés. Chiffre brut en euros futurs.Patrimoine net (€ constants)Patrimoine futur déflaté de l'inflation : ce que vous pourrez vraiment acheter, en euros d'aujourd'hui. À comparer à l'apport.Payback de l'apportNombre d'années avant que les cash-flows encaissés remboursent votre apport de départ. Plus c'est court, plus vite votre mise est « rentrée » et réinvestissable.Permis de construire & déclaration préalableLes deux autorisations d'urbanisme, distinguées par des seuils de surface : déclaration préalable jusqu'à 20 m² — 40 m² en zone urbaine — permis au-delà.Pinel & Pinel+Réduction d'impôt pour l'achat d'un logement neuf loué à loyer plafonné. Le dispositif est fermé aux nouveaux engagements depuis fin 2024 ; seuls les engagements en cours produisent encore leurs effets.PITIENMensualité globale du crédit : capital + intérêts + assurance emprunteur (et, à l'origine, la taxe foncière).Pleine propriétéPropriété complète : droit d'user, de jouir et de disposer du bien.PLU / PLUiLe document qui dit ce qu'on a le droit de construire sur une parcelle : zonage, hauteurs, emprise, stationnement. Il détermine la valeur d'un terrain plus sûrement que sa surface.Plus-value bruteValeur de revente − prix d'achat − frais de notaire − travaux. La plus-value avant impôt et abattements.Plus-value netteValeur de revente − coût total d'acquisition (notaire et travaux inclus). Souvent négative les premières années.Plus-value professionnelleLe régime applicable aux biens inscrits à l'actif d'une activité — notamment en LMP : plus-value à court et long terme, amortissements repris, mais exonérations possibles selon les recettes ou la durée.PPT & DTGLe plan pluriannuel de travaux projette sur dix ans les interventions nécessaires à l'immeuble ; le diagnostic technique global en dresse l'état. Obligatoires pour les copropriétés de plus de quinze ans.Price-to-RentENPrix d'achat / loyer annuel. Arbitre l'achat contre la location sur un marché.Prix du bien vs médiane DVFÉcart entre le prix au m² du bien (hors annexes) et la médiane DVF locale ajustée des caractéristiques du bien.Prix FAIFrais d'Agence Inclus : prix affiché tout compris, frais d'agence côté acheteur compris (hors frais de notaire).Prix net vendeurSomme réellement encaissée par le vendeur, hors commission d'agence : le prix FAI diminué des honoraires. Il sert d'assiette aux frais de notaire quand les honoraires sont à la charge de l'acquéreur.Prix vs valeurLe prix est un fait constaté lors d'une transaction ; la valeur est une estimation à une date.Promoteur & aménageurLe promoteur conçoit et fait construire un programme pour le vendre ; l'aménageur viabilise et divise le foncier en amont. Deux métiers de marge, pas de patrimoine.Provision CapExENRéserve annuelle mise de côté pour les grosses dépenses futures : toiture, chaudière, ascenseur, ravalement.Prélèvements sociaux (17,2 %)La contribution qui s'ajoute à l'impôt sur le revenu sur tous les revenus du patrimoine — loyers et plus-values — au taux global de 17,2 %.Prêt avec / sans recoursUn prêt avec recours permet à la banque de se retourner sur tout le patrimoine de l'emprunteur en cas de défaut ; un prêt sans recours limite sa saisie au seul bien financé.Prêt in fineUn prêt dont on ne paie que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois au terme. Mensualité faible, coût total élevé, et un nantissement exigé en garantie.PTZ (prêt à taux zéro)Un prêt sans intérêt, accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale, en complément d'un prêt principal.
Q1 terme
Quote-part terrain / bâtiDécomposition du prix d'un bien entre la valeur du terrain (non amortissable) et celle de la construction (amortissable, assurable). Base de l'amortissement LMNP et de la valeur à neuf.
Lecture recommandée · lien affiliéInvestir dans l'immobilier locatifJoël B.Guide pas à pas d'un premier investissement locatif : recherche du bien, financement, travaux, mise en location et gestion.
Lecture recommandée · lien affiliéInvestir dans l'immobilier locatifJoël B.Guide pas à pas d'un premier investissement locatif : recherche du bien, financement, travaux, mise en location et gestion.R13 termes
Rendement brutLoyer annuel / prix d'achat. Indicateur de filtrage rapide, hors charges et fiscalité.Rendement netNOI / coût total. Intègre toutes les charges d'exploitation, mais reste hors fiscalité.Rendement net-netCash-flow après impôt / coût total. Le rendement réellement perçu, fiscalité comprise.Rent RollENLe loyer au m² hors charges encaissé sur le bien, à comparer au loyer de référence du marché local.Revente netteCe qu'il reste en poche à la revente : valeur de revente − frais de vente − dette restante − impôt sur la plus-value.Revenu fiscal sans trésorerie (effet de ciseau)Situation où l'on est imposé sur un bénéfice foncier alors que la trésorerie part rembourser le capital du prêt (non déductible). L'impôt dû peut dépasser le cash-flow réel en fin d'emprunt.RICS, IVS, TEGoVA, USPAPENRéférentiels internationaux d'évaluation, attendus par les clients étrangers.ROIENRetour sur investissement : (cash-flows cumulés + revente nette − apport) / apport. Le gain net rapporté à l'apport. Cible ≥100 %.Règlement de copropriété & EDDLe contrat qui régit l'immeuble : destination, parties communes et privatives, répartition des charges. L'état descriptif de division identifie les lots et leurs tantièmes.Réconciliation / pondération des méthodesSynthèse pondérée des méthodes vers une valeur retenue unique, selon leur fiabilité.Régime foncier (micro et réel)Location nue : micro-foncier (abattement 30 %, loyers ≤ 15 000 €) ou réel (charges réelles + déficit foncier).Régime Monuments historiquesDéduction du revenu global, sans plafond, des charges et travaux d'un immeuble classé ou inscrit. Le régime le plus puissant du droit fiscal immobilier français, et le plus contraignant.Réintégration des amortissements LMNPDepuis 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent minorer le prix d'acquisition au moment de la revente : la plus-value imposable augmente d'autant.
S10 termes
Scope of Work / cadre de la missionENPérimètre de la mission : objet, diligences, hypothèses, réserves et limites.ServitudeCharge grevant un terrain (fonds servant) au profit d'un autre terrain (fonds dominant) : passage, vue, non-constructibilité. Elle suit le bien, pas le propriétaire — et pèse sur la valeur.Structure de détention (SCI, SCPI, SARL de famille)Détenir en direct ou via une société change la fiscalité de sortie — et la valeur des parts n'est pas la quote-part de l'immeuble.Surface CarrezSurface privative d'un lot en copropriété, mentionnée obligatoirement à la vente.Surface de plancher / emprise au solSurfaces de référence en urbanisme, pour le droit à construire.Surface habitable (loi Boutin)Surface de plancher habitable, mentionnée dans les baux d'habitation.Surface médianeSurface qui sépare en deux les biens vendus d'un secteur : la moitié sont plus petits, la moitié plus grands.Surface pondérée / annexesSurface ajustée intégrant les annexes affectées d'un coefficient d'utilité.Surtaxe sur les plus-values élevéesUne taxe additionnelle progressive de 2 à 6 % qui s'applique à la plus-value imposable dépassant 50 000 €, en sus de l'impôt et des prélèvements sociaux.Syndic de copropriétéLe mandataire du syndicat des copropriétaires : il exécute les décisions d'assemblée, tient les comptes, appelle les fonds et conserve les archives de l'immeuble.
T16 termes
TAEG (taux annuel effectif global)Le seul taux qui compare deux offres de prêt : il intègre les intérêts, les frais de dossier, la garantie et l'assurance. Le taux nominal, lui, ne compare rien.Tantièmes / millièmes de copropriétéQuote-part d'un lot dans les parties communes et les charges de copropriété.Taux d'absorptionVitesse à laquelle un marché écoule son stock à la vente. Exprimé en mois de stock, il dit si l'on est en marché vendeur ou acheteur — avant que les prix ne bougent.
Lecture recommandée · lien affiliéLes nouveaux marchands de biensÉric WeissSe lancer dans l'achat-revente immobilier sans gros capitaux : montage de l'opération, financement, fiscalité et sortie.Taux d'usureLe TAEG maximal légal, publié par la Banque de France et calculé à partir des taux moyens du trimestre précédent majorés d'un tiers. Au-delà, le prêt est irrégulier.Taux de capitalisationLoyer net annuel rapporté à la valeur du bien — le « rendement » côté vendeur.Taux de capitalisation de sortieTaux de capitalisation retenu pour estimer le prix de revente en fin de détention : NOI de sortie ÷ taux de sortie. Pivot de la valeur résiduelle en DCF.Taux de rendement « acte en mains »Rendement du point de vue de l'acquéreur, droits et frais d'acquisition inclus.Taux de rotation du marché (DVF)Part du parc de logements vendue par an. ≥3,5 % très liquide, ≥2,2 % liquide, ≥1,4 % moyen, <0,8 % illiquide.Taux de vacance% du temps où le logement reste vide entre deux locataires. Manque à gagner. 3-7 % considéré normal.Taxe d'aménagementL'impôt dû lors d'une construction, d'une extension ou d'un aménagement soumis à autorisation d'urbanisme, calculé sur la surface créée et non sur le coût des travaux.Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)L'impôt qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales : il frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec une majoration possible jusqu'à 60 % en zone tendue.Taxe de publicité foncièreL'impôt perçu à l'occasion de la publication d'un acte au fichier immobilier. Dans l'ancien, c'est le nom fiscal des DMTO ; dans le neuf, une version réduite à environ 0,715 %.Taxe foncière (TFPB)L'impôt annuel du propriétaire, assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale et voté par les collectivités. Non récupérable sur le locataire, sauf la part d'ordures ménagères.Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)L'impôt qui frappe un logement habitable laissé vide plus d'un an en zone tendue : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)La seule composante de la taxe foncière que le bailleur peut récupérer sur son locataire, à l'euro près et sur justificatif.TVA immobilière & TVA sur margeLa TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.
Lecture recommandée · lien affiliéLes nouveaux marchands de biensÉric WeissSe lancer dans l'achat-revente immobilier sans gros capitaux : montage de l'opération, financement, fiscalité et sortie.Taux d'usureLe TAEG maximal légal, publié par la Banque de France et calculé à partir des taux moyens du trimestre précédent majorés d'un tiers. Au-delà, le prêt est irrégulier.Taux de capitalisationLoyer net annuel rapporté à la valeur du bien — le « rendement » côté vendeur.Taux de capitalisation de sortieTaux de capitalisation retenu pour estimer le prix de revente en fin de détention : NOI de sortie ÷ taux de sortie. Pivot de la valeur résiduelle en DCF.Taux de rendement « acte en mains »Rendement du point de vue de l'acquéreur, droits et frais d'acquisition inclus.Taux de rotation du marché (DVF)Part du parc de logements vendue par an. ≥3,5 % très liquide, ≥2,2 % liquide, ≥1,4 % moyen, <0,8 % illiquide.Taux de vacance% du temps où le logement reste vide entre deux locataires. Manque à gagner. 3-7 % considéré normal.Taxe d'aménagementL'impôt dû lors d'une construction, d'une extension ou d'un aménagement soumis à autorisation d'urbanisme, calculé sur la surface créée et non sur le coût des travaux.Taxe d'habitation sur résidence secondaire (THRS)L'impôt qui subsiste après la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales : il frappe les logements meublés non affectés à l'habitation principale, avec une majoration possible jusqu'à 60 % en zone tendue.Taxe de publicité foncièreL'impôt perçu à l'occasion de la publication d'un acte au fichier immobilier. Dans l'ancien, c'est le nom fiscal des DMTO ; dans le neuf, une version réduite à environ 0,715 %.Taxe foncière (TFPB)L'impôt annuel du propriétaire, assis sur la moitié de la valeur locative cadastrale et voté par les collectivités. Non récupérable sur le locataire, sauf la part d'ordures ménagères.Taxe sur les logements vacants (TLV / THLV)L'impôt qui frappe un logement habitable laissé vide plus d'un an en zone tendue : 17 % de la valeur locative la première année, 34 % ensuite.TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères)La seule composante de la taxe foncière que le bailleur peut récupérer sur son locataire, à l'euro près et sur justificatif.TVA immobilière & TVA sur margeLa TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.U1 terme
V18 termes
Valeur après travaux (ARV)ENValeur estimée du bien une fois les travaux de rénovation réalisés.Valeur d'expropriation / indemnitéIndemnité due au propriétaire exproprié pour cause d'utilité publique.Valeur d'usage / de convenanceValeur pour un usage ou un acquéreur particulier — distincte de la valeur de marché.Valeur défendable / défendabilitéUne valeur qu'on peut justifier point par point face à un contradicteur. À l'inverse d'une estimation automatique qui sort un chiffre sans pouvoir l'expliquer, la valeur défendable s'appuie sur des comparables identifiés et des ajustements explicités.Valeur en vente forcée / de liquidationValeur dans une vente contrainte, à délai réduit — sensiblement décotée.Valeur hypothécaireValeur prudente, durable, retenue par une banque pour une garantie de prêt.Valeur libre vs valeur occupéeBien vide et disponible (libre) ou loué/occupé (occupée) — l'occupation entraîne une décote.Valeur locative cadastraleLoyer annuel théorique attribué par l'administration à chaque local : c'est l'assiette de la taxe foncière. Elle date des années 1970 et n'a plus grand-chose à voir avec le loyer réel.Valeur locative de marchéLoyer annuel que le bien pourrait normalement produire sur le marché locatif local.Valeur résiduelle / terminaleValeur du bien projetée en fin de période de détention.Valeur vénalePrix d'échange probable du bien à la date d'évaluation, dans des conditions normales de marché.Valeur à neuf / de reconstructionCoût de reconstruction à neuf du bien — base des contrats d'assurance et de la méthode du coût.Valeurs multi-situationsUn même bien n'a pas une seule valeur mais plusieurs selon le contexte : vénale libre, assiette IFI, succession, démembrement, occupée, vente forcée. Une seule saisie produit toutes ces valeurs, cohérentes entre elles.Vente off-marketBien proposé sans publicité publique, hors portails d'annonces, via le réseau d'un agent ou de bouche-à-oreille. Discrétion et accès privilégié, mais marché restreint.Vente à prix minoré entre prochesVendre à un proche nettement sous le marché expose à une requalification fiscale en libéralité. L'écart doit pouvoir être justifié.Viager (bouquet, rente)Vente d'un bien contre un capital initial (bouquet) et une rente versée jusqu'au décès.Vices cachés & obligation d'informationEn France, c'est au vendeur d'informer, pas seulement à l'acheteur de se méfier. Le vice caché qui rend le bien impropre à son usage ouvre restitution ou réduction du prix.Vétusté / vétustomètreDépréciation du bâti par l'âge et l'usure, estimée composant par composant.
Y1 terme
Yield on CostENNOI stabilisé / (coût total + rénovation). Mesure la rentabilité créée par les travaux.
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