Charges récupérables (décret 87-713)
Aussi appelé : Charges locatives · Décret de 1987 · Provisions pour charges
La liste limitative des charges que le bailleur peut refacturer au locataire. Ce qui n'y figure pas reste à sa charge, sans exception ni clause contraire possible.
L'essentiel
- Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Elle recouvre pour l'essentiel trois catégories : les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble — eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, espaces verts —, les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des éléments communs, et les impositions correspondant à des services dont le locataire profite, principalement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
- Se calcule ainsi : Régularisation = Charges réelles récupérables de l'exercice × quote-part du lot − provisions appelées
- Parce que c'est la frontière exacte entre ce que paie le locataire et ce que paie le propriétaire, et parce qu'elle est fixée par décret — aucune clause du bail ne peut la déplacer.
- Aussi appelé : Charges locatives · Décret de 1987 · Provisions pour charges
Qu'est-ce que « Charges récupérables (décret 87-713) » ?
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste limitative des charges récupérables sur le locataire. Elle recouvre pour l'essentiel trois catégories : les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble — eau, chauffage collectif, ascenseur, entretien des parties communes, espaces verts —, les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des éléments communs, et les impositions correspondant à des services dont le locataire profite, principalement la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Tout ce qui relève des grosses réparations, du remplacement d'équipements, des honoraires du syndic, des travaux d'amélioration ou de la taxe foncière demeure à la charge du bailleur. La récupération suppose une provision mensuelle régularisée annuellement, sur justificatifs tenus à disposition du locataire pendant six mois. En location meublée, un forfait est possible, non régularisable.
Comprendre Charges récupérables (décret 87-713)
L'écart entre charges de copropriété et charges récupérables est l'un des postes qui séparent le plus sûrement rendement brut et rendement net, et il est presque systématiquement négligé dans les annonces d'investissement locatif clé en main. Sa mesure est pourtant simple : le syndic distingue les charges récupérables dans son décompte, et le vendeur peut fournir les deux dernières régularisations. Un immeuble avec ascenseur, gardien et chauffage collectif présente un fort volume de charges mais une bonne récupérabilité ; un immeuble ancien sans services affiche peu de charges dont une part non récupérable élevée. Le pourcentage compte plus que le montant.
Formule
Régularisation = Charges réelles récupérables de l'exercice × quote-part du lot − provisions appeléesLa liste est LIMITATIVE : une clause du bail prévoyant la récupération d'une charge qui n'y figure pas est réputée non écrite.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que c'est la frontière exacte entre ce que paie le locataire et ce que paie le propriétaire, et parce qu'elle est fixée par décret — aucune clause du bail ne peut la déplacer.
Expliqué simplement
Certaines dépenses de l'immeuble peuvent être demandées au locataire — l'eau, le chauffage, le ménage — et d'autres non, comme les gros travaux. La liste est fixée par la loi et on ne peut pas la changer.