dico.immo › Valeur & méthodes
Mobilier / biens meublesBiens mobiliers (meubles, électroménager) vendus avec le bien immobilier. Leur valeur justifiée se déduit de l'assiette des droits de mutation et relève de l'amortissement en location meublée.Méthode du bilan promoteur (charge foncière)Valeur d'un terrain à bâtir par compte à rebours du programme constructible.Méthode du différentiel de loyer (valeur du droit au bail)Valeur du droit au bail = avantage annuel du locataire (valeur locative de marché − loyer du bail renouvelé) × coefficient de situation. Plus le loyer est bas face au marché et l'emplacement recherché, plus le droit au bail vaut cher.Méthode hôtelière (loyer selon les usages de la branche)Évaluation des murs d'un hôtel — et, par extension, d'une clinique ou d'un EHPAD — par leur capacité à produire un loyer : chiffre d'affaires théorique de l'exploitation × taux d'effort de la branche, puis capitalisation. Le loyer d'un local monovalent échappe au plafonnement et se fixe selon les usages.Méthode par actualisation des flux (DCF)ENValeur = somme des flux futurs (loyers + revente) actualisés à un taux de rendement.Méthode par capitalisation du revenuValeur = loyer net annuel divisé par un taux de capitalisation de marché.
Lecture recommandée · lien affiliéL'expertise immobilière en 50 fiches pratiquesSous dir. M. Huyghe, I. Perez Mas, B. Perez · Le MoniteurLa référence de l'évaluation : méthodes, outils et cas pratiques, des immeubles classiques aux biens d'exception.Méthode par comparaisonValeur déduite des prix au m² de ventes comparables, ajustés aux différences du bien.Méthode par le coût de remplacementValeur = terrain + coût de reconstruction à neuf − vétusté.Prix vs valeurLe prix est un fait constaté lors d'une transaction ; la valeur est une estimation à une date.Quote-part terrain / bâtiDécomposition du prix d'un bien entre la valeur du terrain (non amortissable) et celle de la construction (amortissable, assurable). Base de l'amortissement LMNP et de la valeur à neuf.Réconciliation / pondération des méthodesSynthèse pondérée des méthodes vers une valeur retenue unique, selon leur fiabilité.Valeur après travaux (ARV)ENValeur estimée du bien une fois les travaux de rénovation réalisés.Valeur d'usage / de convenanceValeur pour un usage ou un acquéreur particulier — distincte de la valeur de marché.Valeur défendable / défendabilitéUne valeur qu'on peut justifier point par point face à un contradicteur. À l'inverse d'une estimation automatique qui sort un chiffre sans pouvoir l'expliquer, la valeur défendable s'appuie sur des comparables identifiés et des ajustements explicités.Valeur en vente forcée / de liquidationValeur dans une vente contrainte, à délai réduit — sensiblement décotée.Valeur hypothécaireValeur prudente, durable, retenue par une banque pour une garantie de prêt.Valeur libre vs valeur occupéeBien vide et disponible (libre) ou loué/occupé (occupée) — l'occupation entraîne une décote.Valeur locative de marchéLoyer annuel que le bien pourrait normalement produire sur le marché locatif local.Valeur vénalePrix d'échange probable du bien à la date d'évaluation, dans des conditions normales de marché.Valeur à neuf / de reconstructionCoût de reconstruction à neuf du bien — base des contrats d'assurance et de la méthode du coût.Valeurs multi-situationsUn même bien n'a pas une seule valeur mais plusieurs selon le contexte : vénale libre, assiette IFI, succession, démembrement, occupée, vente forcée. Une seule saisie produit toutes ces valeurs, cohérentes entre elles.
Lecture recommandée · lien affiliéL'expertise immobilière en 50 fiches pratiquesSous dir. M. Huyghe, I. Perez Mas, B. Perez · Le MoniteurLa référence de l'évaluation : méthodes, outils et cas pratiques, des immeubles classiques aux biens d'exception.Méthode par comparaisonValeur déduite des prix au m² de ventes comparables, ajustés aux différences du bien.Méthode par le coût de remplacementValeur = terrain + coût de reconstruction à neuf − vétusté.Prix vs valeurLe prix est un fait constaté lors d'une transaction ; la valeur est une estimation à une date.Quote-part terrain / bâtiDécomposition du prix d'un bien entre la valeur du terrain (non amortissable) et celle de la construction (amortissable, assurable). Base de l'amortissement LMNP et de la valeur à neuf.Réconciliation / pondération des méthodesSynthèse pondérée des méthodes vers une valeur retenue unique, selon leur fiabilité.Valeur après travaux (ARV)ENValeur estimée du bien une fois les travaux de rénovation réalisés.Valeur d'usage / de convenanceValeur pour un usage ou un acquéreur particulier — distincte de la valeur de marché.Valeur défendable / défendabilitéUne valeur qu'on peut justifier point par point face à un contradicteur. À l'inverse d'une estimation automatique qui sort un chiffre sans pouvoir l'expliquer, la valeur défendable s'appuie sur des comparables identifiés et des ajustements explicités.Valeur en vente forcée / de liquidationValeur dans une vente contrainte, à délai réduit — sensiblement décotée.Valeur hypothécaireValeur prudente, durable, retenue par une banque pour une garantie de prêt.Valeur libre vs valeur occupéeBien vide et disponible (libre) ou loué/occupé (occupée) — l'occupation entraîne une décote.Valeur locative de marchéLoyer annuel que le bien pourrait normalement produire sur le marché locatif local.Valeur vénalePrix d'échange probable du bien à la date d'évaluation, dans des conditions normales de marché.Valeur à neuf / de reconstructionCoût de reconstruction à neuf du bien — base des contrats d'assurance et de la méthode du coût.Valeurs multi-situationsUn même bien n'a pas une seule valeur mais plusieurs selon le contexte : vénale libre, assiette IFI, succession, démembrement, occupée, vente forcée. Une seule saisie produit toutes ces valeurs, cohérentes entre elles.Aucun terme de cette famille ne correspond. Chercher dans tout le dictionnaire →
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