Méthode hôtelière (loyer selon les usages de la branche)
Aussi appelé : Méthode de la recette · Méthode des usages de la branche · RevPAR · Revenu par chambre disponible · Local monovalent · Loyer normatif
Évaluation des murs d'un hôtel — et, par extension, d'une clinique ou d'un EHPAD — par leur capacité à produire un loyer : chiffre d'affaires théorique de l'exploitation × taux d'effort de la branche, puis capitalisation. Le loyer d'un local monovalent échappe au plafonnement et se fixe selon les usages.
L'essentiel
- La méthode hôtelière part de l'exploitation, pas des ventes de murs. On reconstitue le chiffre d'affaires d'hébergement : nombre de chambres × 365 nuits × taux d'occupation × prix moyen par chambre louée (le produit des deux derniers est le revenu par chambre disponible).
- Se calcule ainsi : CA hébergement = chambres × 365 × taux d'occupation × prix moyen ; loyer normatif = CA × taux d'effort (+ annexes) ; valeur = loyer net ÷ taux de capitalisation
- Pour l'investisseur en murs hôteliers, c'est la seule façon de savoir si le loyer demandé est durable. Pour l'expert, c'est la méthode attendue par les juridictions et les investisseurs pour un local monovalent : une comparaison au mètre carré y serait indéfendable.
- Aussi appelé : Méthode de la recette · Méthode des usages de la branche · RevPAR · Revenu par chambre disponible · Local monovalent · Loyer normatif
Qu'est-ce que « Méthode hôtelière (loyer selon les usages de la branche) » ?
La méthode hôtelière part de l'exploitation, pas des ventes de murs. On reconstitue le chiffre d'affaires d'hébergement : nombre de chambres × 365 nuits × taux d'occupation × prix moyen par chambre louée (le produit des deux derniers est le revenu par chambre disponible). On y applique le taux d'effort que la branche consacre au loyer pour ce type d'établissement, on ajoute la contribution des recettes annexes (petits-déjeuners, séminaires, restauration) à un taux plus faible, et l'on obtient un loyer normatif. Ce loyer, net des charges du bailleur, est capitalisé à un taux tiré de ventes de murs d'hôtels. Le code de commerce consacre cette logique pour les locaux construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation : leur loyer de renouvellement est fixé selon les usages de la branche.
Comprendre Méthode hôtelière (loyer selon les usages de la branche)
La méthode suppose une exploitation normale, ni exceptionnelle ni défaillante : on travaille sur des taux d'occupation et des prix moyens de marché pour la catégorie et la localisation, recoupés avec les comptes réels de l'établissement quand ils existent. Un hôtel n'est pas un immeuble de bureaux qu'on reloue à n'importe qui : changer d'exploitant suppose souvent des travaux et une période de remontée, d'où la prudence sur le taux de capitalisation. Le prix par chambre, très utilisé par le marché, reste un recoupement : deux hôtels de même taille peuvent valoir du simple au double selon leur emplacement et leur performance.
Formule
CA hébergement = chambres × 365 × taux d'occupation × prix moyen ; loyer normatif = CA × taux d'effort (+ annexes) ; valeur = loyer net ÷ taux de capitalisationTaux d'occupation × prix moyen = revenu par chambre disponible (RevPAR).Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour l'investisseur en murs hôteliers, c'est la seule façon de savoir si le loyer demandé est durable. Pour l'expert, c'est la méthode attendue par les juridictions et les investisseurs pour un local monovalent : une comparaison au mètre carré y serait indéfendable.
Expliqué simplement
Pour savoir combien valent les murs d'un hôtel, on se demande combien l'hôtel gagne avec ses chambres, quelle part de cet argent peut servir à payer le loyer, et combien un acheteur paierait pour toucher ce loyer.
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