Charges du bail commercial (décret Pinel & article 606)
Aussi appelé : Décret Pinel charges · Article 606 · Inventaire des charges · Bail net de charges
Répartition d'ordre public des charges, travaux et impôts entre bailleur et preneur commercial.
L'essentiel
- Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre les parties. Certaines dépenses ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du preneur, quelle que soit la rédaction du bail.
- La répartition des charges détermine directement le revenu net d'exploitation, donc la valeur obtenue par capitalisation. Deux locaux affichant le même loyer facial n'ont pas la même valeur selon que le bailleur supporte ou non le clos, le couvert et la mise en conformité.
- Aussi appelé : Décret Pinel charges · Article 606 · Inventaire des charges · Bail net de charges
Qu'est-ce que « Charges du bail commercial (décret Pinel & article 606) » ?
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre les parties. Certaines dépenses ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du preneur, quelle que soit la rédaction du bail.
Comprendre Charges du bail commercial (décret Pinel & article 606)
L'article R.145-35 du code de commerce énumère ce qui ne peut pas être imputé au locataire : les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à leur réalisation ; les travaux de mise en conformité avec la réglementation dès lors qu'ils relèvent de ces grosses réparations ; les impôts dont le bailleur est légalement redevable, à l'exception notable de la taxe foncière et des taxes refacturables liées à l'usage du local ; les honoraires de gestion des loyers ; et, dans un ensemble immobilier, les charges afférentes à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires. S'y ajoutent deux obligations d'information périodique : un état prévisionnel des travaux envisagés pour les trois années à venir avec leur budget, et un état récapitulatif des travaux réalisés sur les trois années écoulées, communiqués tous les trois ans. Ces règles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 : un bail antérieur peut donc continuer de faire supporter au preneur des charges aujourd'hui interdites, jusqu'à son renouvellement. C'est ici que se situe la limite française au bail net : le triple net anglo-saxon, où le preneur assume impôts, assurances et entretien, ne se transpose pas tel quel, parce que la part relevant de l'article 606 revient au bailleur par une règle d'ordre public à laquelle le contrat ne peut pas déroger.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
La répartition des charges détermine directement le revenu net d'exploitation, donc la valeur obtenue par capitalisation. Deux locaux affichant le même loyer facial n'ont pas la même valeur selon que le bailleur supporte ou non le clos, le couvert et la mise en conformité. Et parce que la bascule se produit au renouvellement, un bail signé avant septembre 2014 porte une baisse de revenu programmée que le loyer actuel ne laisse pas voir : vérifier la date du bail avant d'utiliser son revenu net est le réflexe qui sépare une valeur défendable d'une valeur optimiste.
Expliqué simplement
Dans un local commercial, il faut dire qui paie quoi : le petit entretien, les impôts, la grosse toiture. La loi interdit au propriétaire de tout mettre sur le dos du commerçant — les très gros travaux restent pour lui, même si le contrat dit le contraire.
