Déficit foncier
Aussi appelé : Déficit imputable · Régime réel foncier
Le résultat négatif d'une location nue au régime réel : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le surplus étant reportable dix ans sur les seuls revenus fonciers.
L'essentiel
- Lorsque les charges déductibles d'une location nue dépassent les loyers encaissés, le résultat foncier est déficitaire. La part du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, se reporte exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Se calcule ainsi : Résultat foncier = Loyers − (travaux + charges + taxe foncière + assurance + intérêts) · Imputation sur revenu global ≤ 10 700 €/an
- C'est le dispositif fiscal le plus universel de l'immobilier locatif français : pas de zonage, pas de plafond de loyer, pas d'engagement de neuf ans. Pour un investisseur qui achète un bien à rénover, il change souvent davantage le rendement net-net que le prix d'achat négocié.
- Aussi appelé : Déficit imputable · Régime réel foncier
Qu'est-ce que « Déficit foncier » ?
Lorsque les charges déductibles d'une location nue dépassent les loyers encaissés, le résultat foncier est déficitaire. La part du déficit provenant des charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent, ainsi que la part issue des intérêts d'emprunt, se reporte exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Un plafond majoré a été instauré à titre temporaire pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement des classes E, F ou G, sous conditions de dates et de justificatifs. L'imputation sur le revenu global est conditionnée au maintien du bien en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante : une revente ou une reprise anticipée entraîne la remise en cause rétroactive.
Comprendre Déficit foncier
Le déficit foncier est le seul mécanisme qui transforme des travaux en réduction d'impôt sans agrément, sans zonage et sans engagement de loyer plafonné — ce qui en fait, pour un contribuable fortement imposé, un levier souvent supérieur aux dispositifs à réduction d'impôt. Sa force tient à un point technique : il agit sur l'assiette du revenu global, donc au taux marginal du foyer, prélèvements sociaux compris sur la part foncière. Sa limite est symétrique : il suppose des travaux réellement déductibles, c'est-à-dire de réparation, d'entretien ou d'amélioration — jamais de construction, de reconstruction ni d'agrandissement. La frontière entre rénovation lourde et reconstruction est la principale source de redressement.
Formule
Résultat foncier = Loyers − (travaux + charges + taxe foncière + assurance + intérêts) · Imputation sur revenu global ≤ 10 700 €/anLe plafond majoré pour rénovation énergétique est temporaire et conditionné : vérifier le millésime et les dates d'engagement des travaux avant de le retenir dans un calcul.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le dispositif fiscal le plus universel de l'immobilier locatif français : pas de zonage, pas de plafond de loyer, pas d'engagement de neuf ans. Pour un investisseur qui achète un bien à rénover, il change souvent davantage le rendement net-net que le prix d'achat négocié.
Expliqué simplement
Si les travaux et les charges d'un logement loué coûtent plus cher que les loyers reçus, on peut retirer une partie de cette perte de ses autres revenus imposables. On paie donc moins d'impôt cette année-là.
Termes liés
Pour aller plus loin
Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.