Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Aussi appelé : Loi Jeanbrun · Statut du bailleur privé · Amortissement Jeanbrun
Régime d'amortissement du bailleur privé issu de la loi de finances pour 2026, successeur du Pinel.
L'essentiel
- Dispositif de soutien à l'investissement locatif entré en vigueur le 21 février 2026, ouvert aux acquisitions et achèvements jusqu'au 31 décembre 2028. Il ne fonctionne pas comme le Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt assise sur le prix, il autorise la déduction annuelle d'un amortissement du bien (hors terrain) des revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location nue à titre de résidence principale d'au moins neuf ans, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Se calcule ainsi : Revenu foncier imposable = Loyers encaissés − Charges déductibles − Amortissement annuel (taux × prix d'acquisition hors quote-part terrain)
- C'est le régime de référence des investissements locatifs neufs conclus depuis 2026, et il change la façon de comparer deux projets : avec une réduction d'impôt, le gain se lit sur le prix ; avec un amortissement, il se lit sur la tranche marginale et sur la durée de détention, revente comprise. Comparer un Jeanbrun et un LMNP au réel sur le seul rendement de la première année n'a pas de sens — les deux reposent sur un amortissement dont le sort à la revente fait toute la différence.
- Aussi appelé : Loi Jeanbrun · Statut du bailleur privé · Amortissement Jeanbrun
Qu'est-ce que « Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) » ?
Dispositif de soutien à l'investissement locatif entré en vigueur le 21 février 2026, ouvert aux acquisitions et achèvements jusqu'au 31 décembre 2028. Il ne fonctionne pas comme le Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt assise sur le prix, il autorise la déduction annuelle d'un amortissement du bien (hors terrain) des revenus fonciers, en contrepartie d'un engagement de location nue à titre de résidence principale d'au moins neuf ans, sous plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Comprendre Dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
Le Jeanbrun rompt avec quinze ans de dispositifs bâtis sur la réduction d'impôt (Scellier, Duflot, Pinel) et revient à la logique d'amortissement qu'avaient les régimes Périssol et Besson : on ne rend pas de l'impôt au contribuable, on lui laisse déduire l'usure comptable de son bien. Trois conséquences pratiques en découlent. D'abord, l'avantage croît avec la tranche marginale d'imposition — un contribuable à 41 % en tire mécaniquement davantage qu'un contribuable à 11 %, ce qui n'était pas le cas du Pinel. Ensuite, l'amortissement s'impute sur les revenus fonciers et peut créer un déficit, dont l'imputation sur le revenu global reste plafonnée. Enfin, contrairement au Pinel, le dispositif ne comporte pas de contrainte de zonage : il est ouvert sur tout le territoire, ce qui déplace le risque du zonage administratif vers l'analyse de marché — un logement éligible dans une commune qui se vide reste un mauvais investissement. Côté biens, le neuf collectif destiné à la location est visé, et l'ancien devient éligible dès lors que les travaux atteignent au moins 30 % du prix d'acquisition. Un point demande une vérification avant tout engagement : le traitement de l'amortissement déduit au moment de la revente. En location meublée au réel, les amortissements pratiqués viennent depuis 2025 minorer le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value — autrement dit, l'économie d'impôt annuelle se paie à la sortie. Il faut lire le texte applicable au Jeanbrun sur ce point précis plutôt que de raisonner par analogie : c'est ce paramètre qui décide de la rentabilité réelle sur la durée de détention.
Formule
Revenu foncier imposable = Loyers encaissés − Charges déductibles − Amortissement annuel (taux × prix d'acquisition hors quote-part terrain)Le barème des taux d'amortissement et les plafonds de loyer et de ressources relèvent du texte et de son instruction fiscale : s'y reporter plutôt qu'à un ordre de grandeur. Ils distinguent le neuf de l'ancien rénové et varient selon le niveau de loyer retenu (intermédiaire, social, très social) — c'est ce barème qui détermine le gain, pas le prix payé.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le régime de référence des investissements locatifs neufs conclus depuis 2026, et il change la façon de comparer deux projets : avec une réduction d'impôt, le gain se lit sur le prix ; avec un amortissement, il se lit sur la tranche marginale et sur la durée de détention, revente comprise. Comparer un Jeanbrun et un LMNP au réel sur le seul rendement de la première année n'a pas de sens — les deux reposent sur un amortissement dont le sort à la revente fait toute la différence.
Expliqué simplement
Avant, l'État te disait « achète et je te rends une partie de tes impôts ». Là, il te dit « achète et je fais comme si ton logement s'usait un peu chaque année, donc tu déclares moins de loyers ». Plus tu paies d'impôts, plus ça t'aide.
