Amortissement en LMNP au réel
Aussi appelé : Amortissement par composants · Régime réel BIC
La déduction comptable de l'usure du bien et du mobilier, qui efface le plus souvent l'impôt sur les loyers meublés — sans sortie de trésorerie.
L'essentiel
- Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux, le loueur en meublé amortit son bien : il déduit chaque année une fraction de sa valeur, censée représenter sa dépréciation. L'amortissement se pratique par composants — gros œuvre, façade, installations techniques, agencements — sur des durées distinctes de vingt à cinquante ans, le mobilier s'amortissant plus vite, sur cinq à dix ans.
- Se calcule ainsi : Base amortissable = Prix + frais + travaux − quote-part terrain · Dotation annuelle = Σ (composant ÷ durée)
- C'est le mécanisme qui explique pourquoi un meublé au réel sort presque toujours un net-net supérieur à une location nue, à loyer égal. Et c'est celui dont la contrepartie à la revente est la plus souvent oubliée.
- Aussi appelé : Amortissement par composants · Régime réel BIC
Qu'est-ce que « Amortissement en LMNP au réel » ?
Au régime réel des bénéfices industriels et commerciaux, le loueur en meublé amortit son bien : il déduit chaque année une fraction de sa valeur, censée représenter sa dépréciation. L'amortissement se pratique par composants — gros œuvre, façade, installations techniques, agencements — sur des durées distinctes de vingt à cinquante ans, le mobilier s'amortissant plus vite, sur cinq à dix ans. Le terrain, non amortissable, doit être isolé du prix : sa quote-part, souvent estimée de 10 à 20 %, est exclue de la base. L'amortissement s'ajoute aux charges réelles — intérêts, taxe foncière, charges, assurance, gestion — mais une règle le bride : il ne peut créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite se reporte sans limitation de durée sur les bénéfices ultérieurs.
Comprendre Amortissement en LMNP au réel
L'amortissement est la raison d'être économique du meublé au réel : il crée une charge déductible qui ne correspond à aucun décaissement, et transforme donc un revenu taxable en revenu net d'impôt sans réduire le cash-flow. C'est l'inverse exact du revenu fiscal sans trésorerie que subit un bailleur nu fortement endetté. Le mécanisme a toutefois une contrepartie différée : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession pour les LMNP, ce qui augmente la base taxable à la revente. L'avantage n'est donc plus définitif mais reporté, ce qui ne l'annule pas — un impôt payé dans quinze ans coûte moins qu'un impôt payé aujourd'hui — mais change l'arbitrage.
Formule
Base amortissable = Prix + frais + travaux − quote-part terrain · Dotation annuelle = Σ (composant ÷ durée)L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il se limite au bénéfice avant amortissement, le surplus étant reporté sans limite de durée.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le mécanisme qui explique pourquoi un meublé au réel sort presque toujours un net-net supérieur à une location nue, à loyer égal. Et c'est celui dont la contrepartie à la revente est la plus souvent oubliée.
Expliqué simplement
Un logement s'use avec le temps. La comptabilité autorise à déduire chaque année un peu de sa valeur, comme si c'était une dépense — alors qu'on ne sort pas d'argent. Résultat : on paie très peu d'impôt sur les loyers.
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Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.