Censi-Bouvard
Aussi appelé : LMNP Censi-Bouvard · Résidence de services
Ancienne réduction d'impôt de 11 % pour l'achat en résidence de services meublée. Fermée aux nouveaux investissements depuis fin 2022 ; le parc concerné arrive aujourd'hui en revente.
L'essentiel
- Le dispositif Censi-Bouvard accordait à l'acquéreur d'un logement neuf en résidence de services — étudiante, senior, tourisme, établissement de santé — exploité par un gestionnaire sous bail commercial, une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient plafonné à 300 000 €, étalée sur neuf ans, assortie de la récupération de la TVA sur le prix d'acquisition. L'investisseur relevait du statut de loueur en meublé non professionnel, avec la particularité de ne pas pouvoir amortir la fraction du prix ayant ouvert droit à la réduction.
- Se calcule ainsi : Réduction = Prix de revient plafonné (≤ 300 000 €) × 11 %, étalée sur 9 ans
- Parce que ces biens arrivent massivement sur le marché de la revente, souvent bien en dessous de l'espoir de leur propriétaire. Comprendre pourquoi — dépendance à l'exploitant, marché étroit, TVA à reverser — évite d'acheter comme de vendre à l'aveugle.
- Aussi appelé : LMNP Censi-Bouvard · Résidence de services
Qu'est-ce que « Censi-Bouvard » ?
Le dispositif Censi-Bouvard accordait à l'acquéreur d'un logement neuf en résidence de services — étudiante, senior, tourisme, établissement de santé — exploité par un gestionnaire sous bail commercial, une réduction d'impôt de 11 % du prix de revient plafonné à 300 000 €, étalée sur neuf ans, assortie de la récupération de la TVA sur le prix d'acquisition. L'investisseur relevait du statut de loueur en meublé non professionnel, avec la particularité de ne pas pouvoir amortir la fraction du prix ayant ouvert droit à la réduction. Le dispositif a pris fin pour les acquisitions postérieures au 31 décembre 2022. Les engagements en cours poursuivent leurs effets, et la récupération de TVA reste conditionnée à une exploitation d'au moins vingt ans, sous peine de reversement prorata temporis.
Comprendre Censi-Bouvard
Le Censi-Bouvard laisse un parc considérable dont la revente pose des problèmes récurrents que l'expert rencontre en pratique : la valeur dépend presque entièrement du bail commercial et de la solidité de l'exploitant, l'acquéreur potentiel est rare, et une résidence dont le gestionnaire renégocie le loyer à la baisse voit sa valeur chuter proportionnellement. La méthode d'évaluation appropriée est la capitalisation du loyer contractuel, avec un taux tenant compte du risque exploitant — et non la comparaison avec des studios libres du même quartier, qui surévalue systématiquement. La décote d'illiquidité y est réelle et mesurable.
Formule
Réduction = Prix de revient plafonné (≤ 300 000 €) × 11 %, étalée sur 9 ansDispositif clos. La contrainte qui survit est celle de la TVA : cesser l'exploitation avant vingt ans oblige à en reverser une fraction.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que ces biens arrivent massivement sur le marché de la revente, souvent bien en dessous de l'espoir de leur propriétaire. Comprendre pourquoi — dépendance à l'exploitant, marché étroit, TVA à reverser — évite d'acheter comme de vendre à l'aveugle.
Expliqué simplement
On pouvait acheter un studio dans une résidence pour étudiants ou personnes âgées, le confier à une société qui s'occupe de tout, et payer moins d'impôt. Ce n'est plus possible, et revendre ces studios s'avère souvent difficile.
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