TVA immobilière & TVA sur marge
Aussi appelé : TVA immobilière · Régime de la marge · Article 268 du CGI
La TVA due sur les ventes d'immeubles neufs et sur certaines opérations de marchand de biens : sur le prix total, ou sur la seule marge quand l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction.
L'essentiel
- Les ventes d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans, ainsi que les ventes en l'état futur d'achèvement, sont soumises de plein droit à la TVA au taux de 20 %, ce qui explique que les DMTO y soient remplacés par une taxe de publicité foncière réduite. Pour les assujettis — marchands de biens, promoteurs, lotisseurs — les cessions d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont en principe exonérées, avec possibilité d'opter pour la taxation.
- Se calcule ainsi : TVA sur le prix total = Prix HT × 20 % · TVA sur marge = (Prix de vente − Prix d'acquisition) × 20 % ÷ 1,20
- Parce que le régime de TVA fait ou défait la rentabilité d'une opération de marchand de biens, et parce qu'un investisseur qui enchaîne les reventes rapides peut y être soumis sans le savoir.
- Aussi appelé : TVA immobilière · Régime de la marge · Article 268 du CGI
Qu'est-ce que « TVA immobilière & TVA sur marge » ?
Les ventes d'immeubles achevés depuis moins de cinq ans, ainsi que les ventes en l'état futur d'achèvement, sont soumises de plein droit à la TVA au taux de 20 %, ce qui explique que les DMTO y soient remplacés par une taxe de publicité foncière réduite. Pour les assujettis — marchands de biens, promoteurs, lotisseurs — les cessions d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans sont en principe exonérées, avec possibilité d'opter pour la taxation. Lorsque l'acquisition n'a pas ouvert droit à déduction, la TVA se calcule alors sur la seule marge, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, et non sur le prix total. Ce régime, très favorable, est strictement encadré : la jurisprudence exige notamment une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu, ce qui exclut la marge en cas de division parcellaire dans certaines configurations.
Comprendre TVA immobilière & TVA sur marge
La TVA est ce qui distingue économiquement l'activité de marchand de biens de l'investissement patrimonial : elle porte sur la valeur ajoutée et non sur le patrimoine, ce qui suppose de raisonner en prix hors taxes et de suivre la déductibilité de la TVA sur les travaux. Un particulier qui multiplie les achats-reventes bascule d'ailleurs, au regard de l'administration, dans cette catégorie sans l'avoir choisi, avec assujettissement rétroactif possible. Le nombre d'opérations, leur rapprochement dans le temps et l'intention spéculative sont les critères observés — sujet où le formalisme de la structure de détention compte davantage que le montage financier.
Formule
TVA sur le prix total = Prix HT × 20 % · TVA sur marge = (Prix de vente − Prix d'acquisition) × 20 % ÷ 1,20L'application de la TVA sur marge est un terrain de redressement classique : la condition d'identité entre le bien acquis et le bien revendu se vérifie avant l'opération, pas après.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que le régime de TVA fait ou défait la rentabilité d'une opération de marchand de biens, et parce qu'un investisseur qui enchaîne les reventes rapides peut y être soumis sans le savoir.
Expliqué simplement
Pour les logements neufs, la vente est soumise à la TVA comme un produit du commerce. Pour ceux qui achètent pour revendre, la TVA ne porte parfois que sur le bénéfice réalisé, ce qui change tout.
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Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.