Marchand de biens
Aussi appelé : Achat-revente · Flipping · Flip immobilier · Trading immobilier
Activité d'achat de biens en vue de leur revente rapide avec marge. Bénéfices imposés en BIC, TVA sur la marge, droits d'enregistrement réduits — pas d'abattement plus-value des particuliers.
L'essentiel
- Le marchand de biens achète des immeubles, fonds ou terrains dans l'intention de les revendre, à titre habituel, pour en tirer une marge — par opposition à l'investisseur locatif qui détient pour percevoir des loyers. Cette activité commerciale relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), est soumise à la TVA (souvent sur la marge) et bénéficie de droits de mutation réduits à l'achat sous engagement de revendre, mais perd tout abattement pour durée de détention sur la plus-value : le résultat imposable est la marge nette.
- Se calcule ainsi : Marge brute = Prix de revente - (Acquisition + droits + travaux + frais de portage)
- Le marchand de biens obéit à une logique économique et fiscale totalement différente de l'investissement locatif : marge et portage plutôt que rendement, BIC et TVA plutôt qu'abattement plus-value. Distinguer les deux évite des erreurs de calcul et de fiscalité, et conditionne le choix de la structure (IR/IS) comme du modèle de valorisation.
- Aussi appelé : Achat-revente · Flipping · Flip immobilier · Trading immobilier
Qu'est-ce que « Marchand de biens » ?
Le marchand de biens achète des immeubles, fonds ou terrains dans l'intention de les revendre, à titre habituel, pour en tirer une marge — par opposition à l'investisseur locatif qui détient pour percevoir des loyers. Cette activité commerciale relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), est soumise à la TVA (souvent sur la marge) et bénéficie de droits de mutation réduits à l'achat sous engagement de revendre, mais perd tout abattement pour durée de détention sur la plus-value : le résultat imposable est la marge nette.
Comprendre Marchand de biens
Le statut de marchand de biens (art. 35 du CGI) qualifie une activité d'achat-revente exercée de manière habituelle et avec intention spéculative. Le modèle économique diffère radicalement de l'investissement locatif : on ne raisonne pas en taux de capitalisation ni en cash-flow, mais en marge (prix de revente moins coût de revient complet : acquisition, droits, travaux, frais financiers et de portage) et en TRI de portage sur une opération courte. La fiscalité est celle d'une entreprise commerciale : bénéfices en BIC (à l'IR ou à l'IS selon la structure), TVA — fréquemment sur la seule marge pour un bien ancien — et droits d'enregistrement réduits (taux réduit, voire fixe) à l'acquisition, en contrepartie d'un engagement de revendre dans un délai (généralement cinq ans). La plus-value des particuliers et ses abattements pour durée de détention ne s'appliquent pas : tout le gain est imposé comme un résultat d'exploitation. Les risques tiennent au portage (frais financiers qui courent tant que le bien n'est pas revendu), au marché (retournement entre l'achat et la revente) et à la requalification fiscale d'un particulier qui enchaîne les reventes. Cette logique s'appuie sur l'estimation fine d'un prix de revente après travaux et alimente un moteur de calcul distinct de celui de la rentabilité locative.
Formule
Marge brute = Prix de revente - (Acquisition + droits + travaux + frais de portage)Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Le marchand de biens obéit à une logique économique et fiscale totalement différente de l'investissement locatif : marge et portage plutôt que rendement, BIC et TVA plutôt qu'abattement plus-value. Distinguer les deux évite des erreurs de calcul et de fiscalité, et conditionne le choix de la structure (IR/IS) comme du modèle de valorisation.
Expliqué simplement
C'est un métier : on achète un bien, on le rénove vite et on le revend plus cher pour gagner la différence. Comme c'est un commerce, on paie des impôts comme une entreprise, pas comme un particulier qui revend sa maison.
Pour aller plus loin
Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.
Sources — Investopedia — Flipping