IRR (TRI) EN
Aussi appelé : TRI · Taux de rendement interne · Internal Rate of Return · Taux de rentabilité interne
Taux de rendement annualisé sur tous les flux (apport, cash-flows, revente nette d'impôt). Bon dès 8 %, excellent au-delà de 12 %.
L'essentiel
- L'IRR (Internal Rate of Return), ou TRI (taux de rendement interne) en français, est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette de l'ensemble des flux d'une opération : apport initial négatif, cash-flows annuels, puis revente nette d'impôt sur la plus-value. C'est l'indicateur de performance le plus synthétique car il intègre à la fois le rendement courant, l'effet de levier et la plus-value, le tout annualisé.
- Se calcule ainsi : Taux r tel que : −Apport + Σ [CF_année_n / (1+r)^n] + Revente_nette / (1+r)^N = 0
- L'IRR est l'étalon pour comparer des projets de durées et de structures différentes sur une même échelle annuelle, et pour confronter l'immobilier à d'autres placements. Il révèle si l'effet de levier travaille vraiment en votre faveur.
- Aussi appelé : TRI · Taux de rendement interne · Internal Rate of Return · Taux de rentabilité interne
Qu'est-ce que « IRR (TRI) » ?
L'IRR (Internal Rate of Return), ou TRI (taux de rendement interne) en français, est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette de l'ensemble des flux d'une opération : apport initial négatif, cash-flows annuels, puis revente nette d'impôt sur la plus-value. C'est l'indicateur de performance le plus synthétique car il intègre à la fois le rendement courant, l'effet de levier et la plus-value, le tout annualisé. Il se résout numériquement (méthode de Newton-Raphson sur la suite des flux).
Comprendre IRR (TRI)
L'IRR (Internal Rate of Return), traduit par TRI (taux de rendement interne), est le taux annualisé qui résume toute une opération en un seul chiffre. Concrètement, c'est le taux d'actualisation qui ramène à zéro la valeur actuelle nette de l'ensemble des flux : l'apport initial compté négativement, les cash-flows annuels encaissés, puis la revente nette d'impôt sur la plus-value à la sortie. Sa force est d'agréger trois moteurs de performance que les autres indicateurs isolent : le rendement courant, l'effet de levier du crédit et la plus-value, le tout ramené à une base annuelle comparable à un taux d'épargne ou d'emprunt. Il se calcule par résolution numérique de l'équation des flux, généralement par itérations successives. Plusieurs précautions s'imposent : l'IRR suppose implicitement que les flux intermédiaires sont réinvestis au même taux, hypothèse souvent optimiste ; il devient instable ou multiple quand les flux changent plusieurs fois de signe ; et il dépend fortement de l'hypothèse de prix de revente, par nature incertaine. On le lit donc avec le Cash Multiple, qui mesure l'ampleur du gain quand l'IRR n'en donne que le rythme.
Formule
Taux r tel que : −Apport + Σ [CF_année_n / (1+r)^n] + Revente_nette / (1+r)^N = 0Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
L'IRR est l'étalon pour comparer des projets de durées et de structures différentes sur une même échelle annuelle, et pour confronter l'immobilier à d'autres placements. Il révèle si l'effet de levier travaille vraiment en votre faveur. Mais comme il repose lourdement sur le prix de revente supposé, tester plusieurs scénarios de sortie est indispensable avant de décider.
Expliqué simplement
Imagine un chiffre magique qui dit à quelle vitesse ton argent grandit chaque année, en mélangeant tout : ce que tu mets, ce que tu reçois, et ce que tu récupères à la fin quand tu revends. Plus ce chiffre est grand, plus ton argent pousse vite.
Pour aller plus loin
Lecture recommandéeLa psychologie de l'argentMorgan Housel★ 4,6/5 · 489 avis · relevé juin 2026Pourquoi nos décisions financières tiennent plus au comportement qu'aux chiffres — des leçons intemporelles sur la richesse.Pourquoi celui-ci — Si je ne devais en conseiller qu'un sur le rapport à l'argent : réussir tient d'abord au comportement — patience, marge de sécurité, garder la tête froide — bien avant les calculs.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.