Plus-value professionnelle
Aussi appelé : Plus-value d'actif · Régime des articles 39 duodecies et 151 septies
Le régime applicable aux biens inscrits à l'actif d'une activité — notamment en LMP : plus-value à court et long terme, amortissements repris, mais exonérations possibles selon les recettes ou la durée.
L'essentiel
- Lorsqu'un bien figure à l'actif d'une entreprise ou d'une activité professionnelle — cas du loueur en meublé professionnel — sa cession relève des plus-values professionnelles et non des plus-values des particuliers. Le calcul distingue une plus-value à court terme, correspondant aux amortissements pratiqués et imposée au barème de l'impôt sur le revenu, et une plus-value à long terme pour le surplus, imposée à un taux réduit majoré des prélèvements sociaux, lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans.
- Se calcule ainsi : PV court terme = amortissements déduits (imposée au barème) · PV long terme = surplus (taux réduit + prélèvements sociaux)
- Parce que le régime de plus-value change entièrement selon un statut qui, lui, dépend de seuils de recettes. Deux investisseurs au patrimoine identique peuvent subir des impositions du simple au double à la revente.
- Aussi appelé : Plus-value d'actif · Régime des articles 39 duodecies et 151 septies
Qu'est-ce que « Plus-value professionnelle » ?
Lorsqu'un bien figure à l'actif d'une entreprise ou d'une activité professionnelle — cas du loueur en meublé professionnel — sa cession relève des plus-values professionnelles et non des plus-values des particuliers. Le calcul distingue une plus-value à court terme, correspondant aux amortissements pratiqués et imposée au barème de l'impôt sur le revenu, et une plus-value à long terme pour le surplus, imposée à un taux réduit majoré des prélèvements sociaux, lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans. Des exonérations importantes existent : exonération totale ou partielle selon le montant des recettes pour les activités exercées depuis au moins cinq ans, exonération en fonction de la valeur des éléments cédés, ou exonération liée au départ à la retraite. Les abattements pour durée de détention applicables aux particuliers ne s'appliquent pas.
Comprendre Plus-value professionnelle
L'écart entre plus-value des particuliers et plus-value professionnelle est l'un des points où le bon conseil vaut le plus cher, parce que les deux régimes peuvent produire des résultats opposés sur une même opération. Un LMP de longue date dont les recettes restent modestes peut céder son bien en exonération totale, là où un LMNP identique acquitterait 36,2 % plus la surtaxe. À l'inverse, un LMP à fortes recettes supporte la reprise des amortissements au barème, donc potentiellement à 41 % plus cotisations. La bascule entre les deux statuts n'étant pas volontaire, l'anticipation est indispensable — et relève du comptable, pas du simulateur.
Formule
PV court terme = amortissements déduits (imposée au barème) · PV long terme = surplus (taux réduit + prélèvements sociaux)Les abattements pour durée de détention des particuliers — 22 ans et 30 ans — ne s'appliquent PAS ici : la mécanique est entièrement différente.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que le régime de plus-value change entièrement selon un statut qui, lui, dépend de seuils de recettes. Deux investisseurs au patrimoine identique peuvent subir des impositions du simple au double à la revente.
Expliqué simplement
Quand un logement fait partie du matériel d'une activité professionnelle, le calcul de l'impôt sur le bénéfice de la revente suit des règles différentes : on reprend d'abord tout ce qui avait été déduit, mais on peut aussi être totalement exonéré.
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Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.