DMTO (droits de mutation à titre onéreux)
Aussi appelé : Droits d'enregistrement · Taxe de publicité foncière · Frais de mutation · Transfer tax
L'impôt payé au département et à la commune lors d'une vente immobilière : environ 5,80 % du prix dans l'ancien, jusqu'à 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux depuis 2025.
L'essentiel
- Les droits de mutation à titre onéreux frappent le transfert de propriété opéré contre un prix. Ils se composent d'une part départementale — 4,50 % historiquement, que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter jusqu'à 5 % pour une période limitée — d'une taxe communale de 1,20 %, et de frais d'assiette de 2,37 % de la part départementale perçus par l'État.
- Se calcule ainsi : DMTO = Prix × (taux départemental + 1,20 % communal + 2,37 % × taux départemental)
- C'est le poste sur lequel l'acquéreur n'a aucune prise, et donc celui qu'il faut budgéter en premier plutôt qu'espérer réduire. Pour un marchand de biens, à l'inverse, le régime d'engagement de revendre transforme ces 6 % en 0,715 % : c'est souvent ce qui fait la différence entre une opération viable et une opération morte.
- Aussi appelé : Droits d'enregistrement · Taxe de publicité foncière · Frais de mutation · Transfer tax
Qu'est-ce que « DMTO (droits de mutation à titre onéreux) » ?
Les droits de mutation à titre onéreux frappent le transfert de propriété opéré contre un prix. Ils se composent d'une part départementale — 4,50 % historiquement, que la loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à porter jusqu'à 5 % pour une période limitée — d'une taxe communale de 1,20 %, et de frais d'assiette de 2,37 % de la part départementale perçus par l'État. Le total ressort donc entre 5,09 % (Mayotte, Indre) et 6,32 % selon le département. Le notaire les collecte pour le compte du Trésor et les reverse. Dans le neuf et en VEFA, la vente est soumise à la TVA immobilière et les DMTO cèdent la place à une taxe de publicité foncière réduite d'environ 0,715 %. Des régimes de faveur existent : engagement de revendre du marchand de biens, engagement de construire, et exonération de la hausse départementale pour les primo-accédants dans les départements qui l'ont votée.
Comprendre DMTO (droits de mutation à titre onéreux)
Les DMTO sont la principale ressource fiscale des départements, ce qui explique leur relèvement en période de baisse des transactions : moins de ventes, donc un taux plus élevé pour maintenir la recette. Pour l'investisseur, la conséquence pratique est que le taux n'est pas une donnée nationale et qu'il faut le vérifier département par département. Pour l'expert, les DMTO expliquent l'écart entre les bases de données : DVF publie des prix hors frais, tandis qu'une annonce « acte en mains » les inclut. Comparer les deux sans conversion produit un biais systématique de 6 % — plus que la plupart des décotes qu'on discute ensuite ligne à ligne.
Formule
DMTO = Prix × (taux départemental + 1,20 % communal + 2,37 % × taux départemental)Le taux départemental change par délibération et le millésime compte : un calcul fait sur un taux périmé fausse le budget de plusieurs milliers d'euros.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le poste sur lequel l'acquéreur n'a aucune prise, et donc celui qu'il faut budgéter en premier plutôt qu'espérer réduire. Pour un marchand de biens, à l'inverse, le régime d'engagement de revendre transforme ces 6 % en 0,715 % : c'est souvent ce qui fait la différence entre une opération viable et une opération morte.
Expliqué simplement
Quand un logement change de propriétaire, le département et la commune prennent au passage environ 6 % du prix. C'est un impôt, pas un service : on le paie parce que la vente a lieu.