Frais de notaire (frais d'acquisition)
Aussi appelé : Frais d'acquisition · Frais d'acte · Closing costs
L'ensemble des sommes versées au notaire lors d'une vente : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. L'appellation est trompeuse — l'essentiel part au Trésor public, pas au notaire.
L'essentiel
- Les « frais de notaire » désignent tout ce que l'acquéreur verse au notaire à la signature, et qui se décompose en quatre postes de nature très différente. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reviennent au département et à la commune : c'est le poste dominant, de l'ordre de 5,8 % du prix dans l'ancien, porté jusqu'à environ 6,3 % dans les départements ayant relevé leur taux.
- Se calcule ainsi : Frais ≈ DMTO (≈ 5,80 % à 6,32 % ancien · ≈ 0,715 % neuf) + Émoluments (barème dégressif) + CSI (0,10 %) + Débours
- C'est le premier écart entre le prix affiché et le ticket réel, et le plus systématiquement sous-estimé. Une opération dont la rentabilité tient à un demi-point ne tient pas si les frais ont été oubliés du calcul.
- Aussi appelé : Frais d'acquisition · Frais d'acte · Closing costs
Qu'est-ce que « Frais de notaire (frais d'acquisition) » ?
Les « frais de notaire » désignent tout ce que l'acquéreur verse au notaire à la signature, et qui se décompose en quatre postes de nature très différente. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reviennent au département et à la commune : c'est le poste dominant, de l'ordre de 5,8 % du prix dans l'ancien, porté jusqu'à environ 6,3 % dans les départements ayant relevé leur taux. Les émoluments du notaire, seule part qui rémunère réellement l'officier public, suivent un barème réglementé dégressif et pèsent moins de 1 % sur un prix courant. La contribution de sécurité immobilière, de 0,10 % du prix, rémunère le service de la publicité foncière. Les débours enfin remboursent les sommes avancées par le notaire pour le compte du client — documents d'urbanisme, état hypothécaire, géomètre. Dans le neuf ou en VEFA, les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, ce qui ramène l'ensemble à 2 à 3 %.
Comprendre Frais de notaire (frais d'acquisition)
Le nom trompe et la conséquence est chiffrable : beaucoup d'acquéreurs croient négocier avec le notaire alors que 80 % de la somme est un impôt sur lequel personne n'a prise. Ce qui se négocie, ce sont les émoluments — et seulement au-delà de 100 000 €, où le notaire peut consentir une remise plafonnée. Pour l'investisseur, ces frais ne sont ni un détail ni une variable d'ajustement : ils entrent intégralement dans le coût total d'acquisition et donc au dénominateur de tous les rendements. Les omettre gonfle mécaniquement le rendement brut affiché d'environ un demi-point sur une opération courante. Pour l'expert, ils marquent la frontière entre prix acte en mains et prix net vendeur : deux comparables ne se comparent qu'exprimés dans la même convention.
Formule
Frais ≈ DMTO (≈ 5,80 % à 6,32 % ancien · ≈ 0,715 % neuf) + Émoluments (barème dégressif) + CSI (0,10 %) + DéboursLes taux départementaux de DMTO varient : plusieurs départements ont relevé leur part à 5 % à compter de 2025. Vérifier le taux du département concerné et son millésime avant tout calcul.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le premier écart entre le prix affiché et le ticket réel, et le plus systématiquement sous-estimé. Une opération dont la rentabilité tient à un demi-point ne tient pas si les frais ont été oubliés du calcul. C'est aussi la ligne qui interdit les allers-retours rapides : revendre au prix d'achat, c'est perdre les frais.
Expliqué simplement
Quand on achète un logement, il faut payer un supplément d'environ 8 % en plus du prix. On appelle ça les frais de notaire, mais le notaire n'en garde presque rien : la plus grosse partie est un impôt qui va au département et à la commune.