Droits d'enregistrement sur cession de parts de SCI
Aussi appelé : Droits de cession de parts sociales · Droit de 5 % sur parts de SCI · Enregistrement des cessions de parts · Cession de parts de société à prépondérance immobilière
Droit de 5 % dû par l'acquéreur sur le prix des parts d'une société à prépondérance immobilière (SCI, SARL de famille), assis sur la valeur des parts — donc net de la dette de la société. Moins que les 5,8 % de droits sur un immeuble, sur une base souvent plus faible : l'un des avantages de la détention en société.
L'essentiel
- La cession de parts d'une société dont l'actif est principalement immobilier est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % (article 726 I-2° du CGI), au lieu des droits de mutation à titre onéreux de 5,80 % applicables à la vente directe d'un immeuble. L'assiette est le prix des parts ou leur valeur réelle si elle est supérieure : valeur des immeubles et des autres actifs, diminuée des dettes de la société — en particulier l'emprunt bancaire et les comptes courants d'associés.
- Pour l'acquéreur, c'est le calcul à faire avant de choisir entre acheter l'immeuble ou la société qui le détient : droits plus faibles, mais reprise du passif. Pour l'expert, c'est la raison pour laquelle une évaluation de parts de SCI n'est pas une évaluation d'immeuble.
- Aussi appelé : Droits de cession de parts sociales · Droit de 5 % sur parts de SCI · Enregistrement des cessions de parts · Cession de parts de société à prépondérance immobilière
Qu'est-ce que « Droits d'enregistrement sur cession de parts de SCI » ?
La cession de parts d'une société dont l'actif est principalement immobilier est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % (article 726 I-2° du CGI), au lieu des droits de mutation à titre onéreux de 5,80 % applicables à la vente directe d'un immeuble. L'assiette est le prix des parts ou leur valeur réelle si elle est supérieure : valeur des immeubles et des autres actifs, diminuée des dettes de la société — en particulier l'emprunt bancaire et les comptes courants d'associés. La cession se constate par acte notarié ou sous seing privé enregistré dans le mois ; les statuts prévoient en général un agrément des autres associés. Le vendeur, lui, relève de la plus-value immobilière des particuliers (SCI à l'IR) ou de la plus-value sur titres (SCI à l'IS).
Comprendre Droits d'enregistrement sur cession de parts de SCI
Le taux de 5 % existe depuis 2012 pour aligner la cession de parts sur la cession d'immeuble et couper court à l'évitement des droits par interposition de société. La subtilité tient à l'assiette : depuis 2012 également, l'article 726 II interdit de déduire les dettes contractées par la société pour acquérir les immeubles lorsque la cession porte sur des parts de sociétés à prépondérance immobilière — le législateur a voulu neutraliser le montage consistant à endetter la société avant de céder les parts. En pratique, seules les dettes non liées à l'acquisition (comptes courants postérieurs, emprunts de travaux) restent déductibles, ce qui rapproche l'assiette de la valeur brute de l'immeuble ; le calcul exact dépend de l'origine de chaque dette et se vérifie avec le notaire. Reste l'avantage de ne pas payer la taxe de publicité foncière et les émoluments proportionnels sur un immeuble, et pour le vendeur d'une SCI à l'IR de conserver les abattements de la plus-value des particuliers. L'expert appelé à évaluer des parts doit produire une valeur d'immeuble et une valeur de parts : ce sont deux chiffres, et la seconde intègre la décote de minorité ou d'illiquidité propre aux sociétés.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour l'acquéreur, c'est le calcul à faire avant de choisir entre acheter l'immeuble ou la société qui le détient : droits plus faibles, mais reprise du passif. Pour l'expert, c'est la raison pour laquelle une évaluation de parts de SCI n'est pas une évaluation d'immeuble.
Expliqué simplement
Au lieu d'acheter un immeuble, on peut acheter la société qui le possède. L'impôt payé à l'achat est alors de 5 % de ce que valent les parts — et comme la société a souvent des dettes, les parts valent moins que l'immeuble. Mais on achète aussi ses dettes et son passé.
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