LLI (logement locatif intermédiaire)
Aussi appelé : Logement intermédiaire · Article 279-0 bis A du CGI · TVA 10 % logement intermédiaire
TVA réduite à 10 % à l'acquisition et crédit d'impôt sur la taxe foncière pendant vingt ans, en échange d'un loyer plafonné. Le successeur du Pinel — mais il suppose une société.
L'essentiel
- Le logement locatif intermédiaire vise le logement neuf destiné aux ménages trop aisés pour le parc social et trop modestes pour le marché libre des zones tendues. L'avantage est double et porte sur la charge, non sur l'impôt sur le revenu : la TVA à l'acquisition passe de 20 % à 10 %, et un crédit d'impôt neutralise la taxe foncière pendant vingt ans.
- Se calcule ainsi : TVA 10 % au lieu de 20 % · Crédit d'impôt = taxe foncière, pendant 20 ans · Loyer et ressources plafonnés (barème intermédiaire)
- C'est aujourd'hui le principal dispositif de neuf pour l'investisseur particulier, depuis la fermeture du Pinel fin 2024. Et son mécanisme — agir sur le prix plutôt que sur l'impôt — le rend structurellement plus sain qu'une réduction d'impôt que le marché incorpore au prix de vente.
- Aussi appelé : Logement intermédiaire · Article 279-0 bis A du CGI · TVA 10 % logement intermédiaire
Qu'est-ce que « LLI (logement locatif intermédiaire) » ?
Le logement locatif intermédiaire vise le logement neuf destiné aux ménages trop aisés pour le parc social et trop modestes pour le marché libre des zones tendues. L'avantage est double et porte sur la charge, non sur l'impôt sur le revenu : la TVA à l'acquisition passe de 20 % à 10 %, et un crédit d'impôt neutralise la taxe foncière pendant vingt ans. En contrepartie, le logement doit se situer en zone tendue, être loué nu à titre de résidence principale, à des locataires sous plafonds de ressources et à un loyer plafonné, pendant une durée d'engagement longue. Historiquement réservé aux investisseurs institutionnels, le dispositif a été ouvert aux particuliers par la loi de finances pour 2024 — mais à la condition de détenir le bien par une société, ce qui en fait un montage et non un achat.
Comprendre LLI (logement locatif intermédiaire)
Le LLI corrige le principal défaut économique du Pinel : au lieu d'une réduction d'impôt étalée que le promoteur incorpore au prix, il baisse le prix lui-même par la TVA. L'avantage est immédiat, difficile à récupérer par le vendeur, et il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales — deux différences majeures. Sa contrepartie est structurelle : l'obligation de passer par une société transforme un achat en montage, avec ses coûts de constitution, de comptabilité et de sortie, et une fiscalité de revente qui n'est plus celle des particuliers. Le calcul doit donc intégrer ces frais, faute de quoi l'économie de TVA s'évapore. Point de vigilance à la revente : sortir du dispositif avant le terme de l'engagement expose au reversement de l'avantage.
Formule
TVA 10 % au lieu de 20 % · Crédit d'impôt = taxe foncière, pendant 20 ans · Loyer et ressources plafonnés (barème intermédiaire)Zonage, plafonds, durée d'engagement et conditions de détention sont fixés par la loi de finances et ont déjà changé : vérifier le millésime avant tout calcul.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est aujourd'hui le principal dispositif de neuf pour l'investisseur particulier, depuis la fermeture du Pinel fin 2024. Et son mécanisme — agir sur le prix plutôt que sur l'impôt — le rend structurellement plus sain qu'une réduction d'impôt que le marché incorpore au prix de vente.
Expliqué simplement
L'État baisse la TVA de moitié sur l'achat d'un logement neuf et prend en charge la taxe foncière pendant vingt ans, à condition de le louer à un prix modéré à des ménages aux revenus moyens. Il faut passer par une société pour en profiter.
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Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.