PLU / PLUi
Aussi appelé : Plan local d'urbanisme · PLUi · Zonage · Règlement d'urbanisme
Le document qui dit ce qu'on a le droit de construire sur une parcelle : zonage, hauteurs, emprise, stationnement. Il détermine la valeur d'un terrain plus sûrement que sa surface.
L'essentiel
- Le plan local d'urbanisme, communal ou intercommunal, fixe les règles d'occupation et d'utilisation des sols sur le territoire qu'il couvre. Il se compose d'un rapport de présentation, d'un projet d'aménagement et de développement durables, d'orientations d'aménagement et de programmation, d'un règlement écrit et graphique, et d'annexes comprenant notamment les servitudes d'utilité publique.
- Parce que c'est le document qui crée ou détruit la valeur d'un terrain, et qu'il se consulte gratuitement en quelques minutes. Ne pas le lire avant d'acheter un bien à potentiel revient à acheter sans savoir ce qu'on achète.
- Aussi appelé : Plan local d'urbanisme · PLUi · Zonage · Règlement d'urbanisme
Qu'est-ce que « PLU / PLUi » ?
Le plan local d'urbanisme, communal ou intercommunal, fixe les règles d'occupation et d'utilisation des sols sur le territoire qu'il couvre. Il se compose d'un rapport de présentation, d'un projet d'aménagement et de développement durables, d'orientations d'aménagement et de programmation, d'un règlement écrit et graphique, et d'annexes comprenant notamment les servitudes d'utilité publique. Le règlement divise le territoire en zones — urbaines, à urbaniser, agricoles, naturelles — et fixe pour chacune les destinations autorisées ou interdites, l'implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives, la hauteur, l'emprise au sol, les règles de stationnement, l'aspect extérieur et le traitement des espaces libres. Le coefficient d'occupation des sols a été supprimé en 2014, la constructibilité résultant désormais de la combinaison des règles morphologiques. Le PLU est opposable aux autorisations d'urbanisme et consultable en mairie ou en ligne.
Comprendre PLU / PLUi
Pour l'expert, le PLU est la source de l'usage optimal : la valeur d'un bien se détermine par le meilleur usage légalement possible, physiquement réalisable et financièrement viable — et c'est le PLU qui fixe le premier de ces trois filtres. Une maison de plain-pied sur un terrain permettant trois niveaux ne vaut pas le prix d'une maison, mais celui d'une charge foncière ; à l'inverse, une parcelle réputée constructible mais frappée d'un emplacement réservé ne vaut presque rien. La règle méthodologique en découle : aucune évaluation de terrain ni de bien à fort potentiel ne se conduit sans avoir lu le règlement de la zone et les annexes, servitudes comprises.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que c'est le document qui crée ou détruit la valeur d'un terrain, et qu'il se consulte gratuitement en quelques minutes. Ne pas le lire avant d'acheter un bien à potentiel revient à acheter sans savoir ce qu'on achète.
Expliqué simplement
Chaque commune écrit des règles qui disent, terrain par terrain, ce qu'on peut construire : quelle hauteur, quelle surface, quel usage. Deux terrains identiques peuvent valoir très différemment selon ces règles.