Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles
Aussi appelé : TFTC · Taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles · Taxe art. 1529 CGI · Taxe art. 1605 nonies CGI · Taxe sur les terrains rendus constructibles
Taxe communale de 10 % sur la plus-value réalisée à la première vente d'un terrain nu devenu constructible par un changement du document d'urbanisme (art. 1529 CGI). Distincte de la taxe nationale (art. 1605 nonies), progressive de 5 à 10 %, due quand le prix dépasse dix fois le prix d'acquisition. L'aubaine du classement en zone constructible est partagée avec la collectivité.
L'essentiel
- Quand un terrain classé agricole ou naturel devient constructible par une révision du PLU, de la carte communale ou du passage au RNU, sa valeur peut être multipliée par dix ou cent. Deux taxes visent cette plus-value : la taxe communale forfaitaire de l'article 1529, instituée sur délibération, égale à 10 % des deux tiers du prix de cession (assiette forfaitaire, sans tenir compte du prix d'achat), due à la première cession à titre onéreux suivant le classement, sauf si le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans ou si le prix est inférieur à trois fois le prix d'acquisition ; et la taxe nationale de l'article 1605 nonies, due par tout cédant lorsque le prix de cession excède dix fois le prix d'acquisition, au taux de 5 % (entre 10 et 30 fois) ou 10 % (au-delà de 30 fois), qui finance l'installation des jeunes agriculteurs.
- Pour le propriétaire d'un terrain qui vient de devenir constructible, c'est la différence entre le prix affiché et ce qui reste — jusqu'à un tiers du prix entre les deux taxes et la plus-value. Pour l'expert, c'est une mention obligatoire dès qu'un terrain nu récemment classé entre dans une évaluation.
- Aussi appelé : TFTC · Taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles · Taxe art. 1529 CGI · Taxe art. 1605 nonies CGI · Taxe sur les terrains rendus constructibles
Qu'est-ce que « Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles » ?
Quand un terrain classé agricole ou naturel devient constructible par une révision du PLU, de la carte communale ou du passage au RNU, sa valeur peut être multipliée par dix ou cent. Deux taxes visent cette plus-value : la taxe communale forfaitaire de l'article 1529, instituée sur délibération, égale à 10 % des deux tiers du prix de cession (assiette forfaitaire, sans tenir compte du prix d'achat), due à la première cession à titre onéreux suivant le classement, sauf si le terrain est constructible depuis plus de dix-huit ans ou si le prix est inférieur à trois fois le prix d'acquisition ; et la taxe nationale de l'article 1605 nonies, due par tout cédant lorsque le prix de cession excède dix fois le prix d'acquisition, au taux de 5 % (entre 10 et 30 fois) ou 10 % (au-delà de 30 fois), qui finance l'installation des jeunes agriculteurs. Elles se cumulent entre elles et avec l'impôt sur la plus-value immobilière.
Comprendre Taxe forfaitaire sur les terrains devenus constructibles
Ces deux taxes existent pour capter une part de l'enrichissement sans cause que produit un coup de crayon administratif. La communale est forfaitaire — assise sur le prix de vente, pas sur le gain — donc elle frappe même un vendeur qui aurait acheté cher ; elle est déclarée et payée par le vendeur au moment de l'acte, via le notaire. La nationale n'est due que si la plus-value est spectaculaire (prix supérieur à dix fois l'acquisition, avec réévaluation par l'indice des prix) et ne s'applique pas aux terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ni aux cessions inférieures à 15 000 €. Les deux se cumulent avec le régime ordinaire de la plus-value immobilière (19 % + 17,2 % après abattements), ce qui peut conduire à une pression totale supérieure à 40 % sur un terrain détenu peu de temps. Pour l'évaluateur, c'est une donnée de la valeur nette réalisable : dans une succession ou un partage, la valeur vénale d'un terrain constructible s'entend brute de ces taxes, mais le raisonnement sur le prix de négociation doit les intégrer.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour le propriétaire d'un terrain qui vient de devenir constructible, c'est la différence entre le prix affiché et ce qui reste — jusqu'à un tiers du prix entre les deux taxes et la plus-value. Pour l'expert, c'est une mention obligatoire dès qu'un terrain nu récemment classé entre dans une évaluation.
Expliqué simplement
Si ton champ devient soudain un terrain où l'on peut construire, il vaut d'un coup beaucoup plus cher. Quand tu le vends, la commune et l'État prennent chacun une part de ce gain — parce que c'est leur décision, pas ton travail, qui l'a créé.
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