Exonérations de plus-value immobilière
Aussi appelé : Exonération plus-value immobilière · Remploi résidence principale · Article 150 U du CGI
Au-delà de la résidence principale, huit cas d'exonération existent — remploi, petit prix, durée, âge, logement social, expropriation, non-résidents — et presque tous sont conditionnés.
L'essentiel
- La plus-value de cession d'un bien immobilier est en principe taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Plusieurs cas y échappent.
- Se calcule ainsi : RP : totale · Remploi (1ʳᵉ cession hors RP) : totale sous conditions · Durée : IR à 22 ans, PS à 30 ans · Prix ≤ 15 000 € · Retraités/invalides sous ressources · Logement social · Expropriation avec remploi · Non-résidents (plafonnée)
- Parce que ce sont les seuls mécanismes qui ramènent l'imposition à zéro sur des sommes importantes, et parce qu'ils se perdent sur un détail de calendrier vérifiable en cinq minutes avant de signer.
- Aussi appelé : Exonération plus-value immobilière · Remploi résidence principale · Article 150 U du CGI
Qu'est-ce que « Exonérations de plus-value immobilière » ?
La plus-value de cession d'un bien immobilier est en principe taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Plusieurs cas y échappent. L'exonération de la résidence principale est totale et sans plafond. La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée sous condition de remploi du prix dans l'acquisition d'une résidence principale dans les vingt-quatre mois, à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédentes. La durée de détention exonère d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Sont encore exonérées : les cessions dont le prix n'excède pas 15 000 €, les cessions par des titulaires de pensions de retraite ou d'une carte d'invalidité sous conditions de ressources, les cessions au profit d'un organisme de logement social, les cessions consécutives à une expropriation avec remploi, et, pour les non-résidents ressortissants de l'Espace économique européen, une exonération plafonnée sur une seule cession.
Comprendre Exonérations de plus-value immobilière
Ces exonérations ont un point commun : elles se jouent sur le calendrier, et se perdent presque toujours pour une raison de date. Vendre trois mois trop tôt, avoir acheté sa résidence principale un an trop tard, dépasser le délai de remploi de quelques semaines — chacun de ces écarts coûte plusieurs dizaines de milliers d'euros, et aucun ne se rattrape après la signature. La conséquence pratique est nette : la question fiscale se pose avant le compromis, avec le notaire, pas au moment de la déclaration. C'est aussi la raison pour laquelle un expert appelé sur une succession ou un partage doit signaler la dimension calendaire : la valeur qu'il retient sert une décision dont le coût dépend d'une date.
Formule
RP : totale · Remploi (1ʳᵉ cession hors RP) : totale sous conditions · Durée : IR à 22 ans, PS à 30 ans · Prix ≤ 15 000 € · Retraités/invalides sous ressources · Logement social · Expropriation avec remploi · Non-résidents (plafonnée)Presque toutes sont CONDITIONNELLES et se perdent sur un détail de calendrier ou de qualité. Elles se vérifient AVANT le compromis, pas au moment de la déclaration.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que ce sont les seuls mécanismes qui ramènent l'imposition à zéro sur des sommes importantes, et parce qu'ils se perdent sur un détail de calendrier vérifiable en cinq minutes avant de signer.
Expliqué simplement
Quand on revend un logement avec un bénéfice, on paie normalement un impôt. Mais dans plusieurs situations — sa propre maison, un premier bien revendu pour acheter sa résidence principale, un bien détenu très longtemps, un petit prix — on ne paie rien du tout.
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Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.