Abattement IR sur plus-value (19 %)
Aussi appelé : Abattement pour durée de détention IR · Impôt sur le revenu sur plus-value immobilière
Réduction progressive de la base imposable à l'IR (19 %) selon la durée de détention. Exonération totale après 22 ans.
L'essentiel
- À la revente d'un bien locatif (hors résidence principale), la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Un abattement pour durée de détention réduit la base imposable : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année.
- Se calcule ainsi : Abattement IR = 6 % × (années 6 à 21) + 4 % la 22e année ; IR = PV brute × (1 − abattement) × 19 %
- Cet abattement peut transformer la rentabilité d'une revente : attendre quelques années de plus efface parfois plusieurs milliers d'euros d'impôt. Anticiper l'année d'exonération aide à choisir le bon moment pour vendre et à estimer le produit net réellement encaissé, donnée clé pour arbitrer entre conserver et céder un bien.
- Aussi appelé : Abattement pour durée de détention IR · Impôt sur le revenu sur plus-value immobilière
Qu'est-ce que « Abattement IR sur plus-value (19 %) » ?
À la revente d'un bien locatif (hors résidence principale), la plus-value est imposée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Un abattement pour durée de détention réduit la base imposable : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'IR.
Comprendre Abattement IR sur plus-value (19 %)
Lorsqu'on revend un bien locatif ou secondaire (la résidence principale étant exonérée), le gain réalisé, la plus-value, est soumis à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %. Pour récompenser la détention longue, le fisc applique un abattement progressif qui réduit la base imposable selon les années de possession. Aucun abattement durant les cinq premières années, puis 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année, et enfin 4 % la vingt-deuxième année. Au terme de vingt-deux ans, la plus-value échappe totalement à l'impôt sur le revenu. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et de certains travaux. Piège fréquent : ce barème ne vaut que pour la part « impôt sur le revenu ». Les prélèvements sociaux suivent un calendrier distinct et bien plus lent, si bien que l'exonération d'IR à vingt-deux ans ne signifie pas absence d'imposition. Il faut aussi compter avec la surtaxe sur les plus-values élevées, applicable au-delà de 50 000 € de gain net.
Formule
Abattement IR = 6 % × (années 6 à 21) + 4 % la 22e année ; IR = PV brute × (1 − abattement) × 19 %Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Cet abattement peut transformer la rentabilité d'une revente : attendre quelques années de plus efface parfois plusieurs milliers d'euros d'impôt. Anticiper l'année d'exonération aide à choisir le bon moment pour vendre et à estimer le produit net réellement encaissé, donnée clé pour arbitrer entre conserver et céder un bien.
Expliqué simplement
Plus tu gardes longtemps ton bien, moins l'État prend une part du bénéfice quand tu le revends. C'est comme une réduction qui grandit chaque année : après vingt-deux ans, pour cet impôt-là, tu ne donnes plus rien du tout.
Pour aller plus loin
Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.
Sources — BOFiP — Plus-values immobilières, détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20)