Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)
Aussi appelé : Abattement pour durée de détention PS · CSG-CRDS sur plus-value immobilière · Prélèvements sociaux sur plus-value
Réduction progressive de la base soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) selon la durée. Exonération totale après 30 ans.
L'essentiel
- La plus-value immobilière (hors résidence principale) supporte aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l'IR à 19 %. L'abattement pour durée de détention y est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année.
- Se calcule ainsi : Abattement PS = 1,65 % × (années 6 à 21) + 1,60 % la 22e année + 9 % × (années 23 à 30) ; PS = PV brute × (1 − abattement) × 17,2 %
- Oublier ce barème conduit à surestimer le gain net d'une revente, parfois de plusieurs milliers d'euros. Le calendrier de trente ans pèse sur le choix de la date de cession et sur la comparaison entre garder le bien ou vendre.
- Aussi appelé : Abattement pour durée de détention PS · CSG-CRDS sur plus-value immobilière · Prélèvements sociaux sur plus-value
Qu'est-ce que « Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %) » ?
La plus-value immobilière (hors résidence principale) supporte aussi les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, en plus de l'IR à 19 %. L'abattement pour durée de détention y est plus lent : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. L'exonération totale de prélèvements sociaux n'est donc atteinte qu'à 30 ans de détention.
Comprendre Abattement prélèvements sociaux sur plus-value (17,2 %)
En plus de l'impôt sur le revenu à 19 %, la plus-value immobilière (hors résidence principale) supporte les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, qui financent la protection sociale via la CSG et la CRDS. Un abattement pour durée de détention s'applique aussi, mais à un rythme nettement plus lent : 1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis une forte accélération à 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année. Conséquence directe : l'exonération complète n'est atteinte qu'au bout de trente ans, soit huit ans après l'exonération d'impôt sur le revenu. Cette asymétrie de calendrier est la principale source d'erreur des vendeurs, qui croient à tort ne plus rien devoir passé vingt-deux ans. Entre vingt-deux et trente ans, seule la fraction « prélèvements sociaux » reste due, mais elle fond vite grâce au taux de 9 % des dernières années. Pour estimer le produit net d'une revente, il faut donc additionner les deux impositions, chacune avec son propre abattement.
Formule
Abattement PS = 1,65 % × (années 6 à 21) + 1,60 % la 22e année + 9 % × (années 23 à 30) ; PS = PV brute × (1 − abattement) × 17,2 %Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Oublier ce barème conduit à surestimer le gain net d'une revente, parfois de plusieurs milliers d'euros. Le calendrier de trente ans pèse sur le choix de la date de cession et sur la comparaison entre garder le bien ou vendre. C'est un paramètre incontournable d'une simulation de plus-value sérieuse.
Expliqué simplement
Il y a une deuxième part que l'État prend sur ton bénéfice, à côté de l'impôt classique. Celle-là met plus longtemps à disparaître : il faut garder le bien trente ans pour ne plus rien payer du tout, pas seulement vingt-deux.
Pour aller plus loin
Lecture recommandéeFiscalité immobilière — Optimiser votre fiscalité pour construire votre avenirSimon Daragon · Vuibert, mars 2026★ 5,0/5 · 23 avis · relevé juillet 2026440 pages sur la fiscalité de l'investissement locatif : revenus fonciers et meublés, plus-value à la revente, IFI, taxes locales, niches fiscales et contrôle.Pourquoi celui-ci — Le manuel que j'ouvre quand une question fiscale sort du cadre habituel : nu vs meublé, plus-value, IFI, revenus de source étrangère. À jour de 2026, et écrit pour être compris sans être fiscaliste.Voir le livre ↗Liens affiliés : si vous achetez via ces liens, une commission peut nous être reversée, sans surcoût pour vous. La sélection reste celle de l'auteur du dictionnaire — aucun éditeur ne paie pour y figurer.
Sources — BOFiP — Plus-values immobilières, détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20)