Retrait-gonflement des argiles (RGA)

Marché & bien Rédigé par un expert en évaluation immobilière Mis à jour en juillet 2026

Aussi appelé : RGA · Sécheresse (catastrophe naturelle) · Argiles gonflantes · Fissures de sécheresse

L'argile gonfle avec la pluie et se rétracte à la sécheresse ; la maison fissure. Environ la moitié du territoire métropolitain est exposée, et l'indemnisation dépend d'un arrêté.

L'essentiel

Certains sols argileux changent de volume avec leur teneur en eau : ils gonflent quand il pleut, se rétractent en période sèche. Une maison individuelle fondée superficiellement sur un tel sol subit des mouvements différentiels — un angle descend, un autre non — qui se traduisent par des fissures en escalier, des portes qui coincent, des dallages désolidarisés.
Se calcule ainsi : Aléa faible / moyen / fort (zonage réglementaire) · Étude géotechnique préalable exigée à la vente d'un terrain constructible en aléa moyen ou fort
C'est le premier risque naturel touchant l'habitat individuel en France, il progresse avec le climat, et son coût pour un propriétaire dépend d'une condition administrative — l'arrêté — que rien dans le bien ne laisse prévoir.
Aussi appelé : RGA · Sécheresse (catastrophe naturelle) · Argiles gonflantes · Fissures de sécheresse

Qu'est-ce que « Retrait-gonflement des argiles (RGA) » ?

Certains sols argileux changent de volume avec leur teneur en eau : ils gonflent quand il pleut, se rétractent en période sèche. Une maison individuelle fondée superficiellement sur un tel sol subit des mouvements différentiels — un angle descend, un autre non — qui se traduisent par des fissures en escalier, des portes qui coincent, des dallages désolidarisés. Le phénomène concerne les constructions légères sur fondations peu profondes, très rarement les immeubles collectifs fondés plus bas. Environ la moitié du territoire métropolitain est classée en aléa moyen ou fort, et l'aggravation des sécheresses en a fait l'un des premiers postes d'indemnisation du régime des catastrophes naturelles.

Comprendre Retrait-gonflement des argiles (RGA)

C'est le risque qui déplace le plus de valeur sans se voir sur une photographie. Trois éléments doivent entrer dans une analyse sérieuse. L'exposition de la parcelle, lisible dans l'état des risques et sur les bases publiques, qui situe le terrain sur l'échelle d'aléa. L'époque et le mode de fondation de la construction : les maisons antérieures aux règles de construction récentes, fondées à faible profondeur, concentrent l'essentiel de la sinistralité. L'historique de sinistres de la commune, indicateur de ce que le sol a déjà fait. La conséquence sur la valeur ne se résume pas au coût de reprise : un bien fissuré se vend plus lentement, avec un acquéreur plus rare et une négociation plus dure, et l'assurance future peut être renchérie. À l'inverse, une maison en zone d'aléa fort dont les fondations ont été reprises et documentées mérite d'être traitée comme un bien assaini, non comme un bien à risque — encore faut-il que les pièces existent. Il faut enfin distinguer la fissure stabilisée, ancienne et sans évolution, de la fissure évolutive : la première est un défaut d'aspect, la seconde un désordre structurel dont la nature juridique relève, si l'ouvrage est récent, de la garantie décennale.

Formule

Aléa faible / moyen / fort (zonage réglementaire) · Étude géotechnique préalable exigée à la vente d'un terrain constructible en aléa moyen ou fort

L'étude préalable renseigne le terrain ; c'est l'étude de conception, à la charge du constructeur, qui dimensionne réellement les fondations. Confondre les deux revient à croire le risque traité alors qu'il n'est que mesuré.

Exemple chiffré

Une maison de 1985 en zone d'aléa fort présente des fissures d'un millimètre en façade. La commune n'a jamais fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse. Le propriétaire n'est donc pas indemnisé — non parce que le sinistre serait douteux, mais parce que le régime d'indemnisation suppose un arrêté reconnaissant l'état de catastrophe pour cette commune et cette période. Les reprises en sous-œuvre, elles, se chiffrent couramment en dizaines de milliers d'euros.

Pourquoi c'est important

C'est le premier risque naturel touchant l'habitat individuel en France, il progresse avec le climat, et son coût pour un propriétaire dépend d'une condition administrative — l'arrêté — que rien dans le bien ne laisse prévoir.

Expliqué simplement

En clair

Sous certaines maisons, la terre argileuse gonfle quand il pleut et se rétracte quand il fait sec. À force, la maison bouge et se fissure.

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