État daté et pré-état daté
Aussi appelé : Pré-état daté · Article 20 II · Questionnaire notaire copropriété
Les deux documents qui disent ce que le lot doit à la copropriété et ce qu'il lui devra. Le pré-état daté précède la promesse, l'état daté précède l'acte.
L'essentiel
- Vendre un lot de copropriété suppose d'informer l'acquéreur de la situation financière attachée au lot, et cette information intervient en deux temps. Au stade de l'avant-contrat, le vendeur remet le pré-état daté : montant des charges courantes et des charges hors budget payées sur les deux derniers exercices, sommes restant dues au syndicat, état global des impayés de la copropriété et de sa propre dette fournisseurs, quote-part du fonds de travaux rattachée au lot.
- Se calcule ainsi : Volet 1 : dettes du vendeur · Volet 2 : sommes dues au vendeur · Volet 3 : charges et travaux qui pèseront sur l'acquéreur
- C'est le seul document qui chiffre l'engagement futur attaché au lot. Un ajustement de valeur fondé sur des travaux à venir doit s'y appuyer : sans lui, la décote est une opinion ; avec lui, c'est un montant.
- Aussi appelé : Pré-état daté · Article 20 II · Questionnaire notaire copropriété
Qu'est-ce que « État daté et pré-état daté » ?
Vendre un lot de copropriété suppose d'informer l'acquéreur de la situation financière attachée au lot, et cette information intervient en deux temps. Au stade de l'avant-contrat, le vendeur remet le pré-état daté : montant des charges courantes et des charges hors budget payées sur les deux derniers exercices, sommes restant dues au syndicat, état global des impayés de la copropriété et de sa propre dette fournisseurs, quote-part du fonds de travaux rattachée au lot. Au stade de l'acte authentique, le notaire réclame au syndic l'état daté proprement dit, document réglementé en trois volets : ce que le vendeur doit au syndicat, ce que le syndicat doit éventuellement au vendeur, et ce qui incombera au futur acquéreur. Son coût est plafonné par décret — 380 € TTC — et il est à la charge du vendeur.
Comprendre État daté et pré-état daté
Ces deux documents sont, pour un expert comme pour un acquéreur, la meilleure radiographie disponible d'une copropriété — meilleure que les procès-verbaux d'assemblée, parce qu'ils chiffrent au lieu de raconter. Trois lectures s'imposent. La dette globale du syndicat et le taux d'impayés situent la copropriété sur l'échelle du risque, et un taux élevé annonce des difficultés à faire voter les travaux nécessaires. Les charges des deux derniers exercices permettent de vérifier la cohérence entre le budget annoncé et les dépenses réelles, écart fréquent quand des charges hors budget récurrentes masquent un entretien reporté. Le fonds de travaux enfin, dont la quote-part reste acquise au syndicat, est de l'argent que le vendeur a versé et ne récupérera pas : sa présence est un signe de gestion prévoyante, son absence dans une copropriété ancienne, un signal d'alerte. Une règle de répartition mérite d'être connue : entre vendeur et acquéreur, la charge se répartit en principe selon la date d'exigibilité de l'appel de fonds, ce qui explique que la négociation porte souvent sur qui supporte un appel voté mais non encore appelé.
Formule
Volet 1 : dettes du vendeur · Volet 2 : sommes dues au vendeur · Volet 3 : charges et travaux qui pèseront sur l'acquéreurLe troisième volet est celui qu'il faut lire en premier : il annonce les appels de fonds à venir, décidés avant la vente mais payables après.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le seul document qui chiffre l'engagement futur attaché au lot. Un ajustement de valeur fondé sur des travaux à venir doit s'y appuyer : sans lui, la décote est une opinion ; avec lui, c'est un montant.
Expliqué simplement
Deux documents qui disent combien le vendeur doit à l'immeuble, et surtout combien le nouveau propriétaire devra payer pour les travaux déjà décidés.