Bail réel solidaire (BRS)
Aussi appelé : BRS · Organisme de foncier solidaire · OFS · Dissociation foncier-bâti
On achète les murs, pas le sol : un organisme foncier garde le terrain et perçoit une redevance. Prix d'entrée réduit — mais plus-value plafonnée à la revente.
L'essentiel
- Le bail réel solidaire dissocie durablement le foncier du bâti. Un organisme de foncier solidaire, agréé et à but non lucratif, conserve la propriété du terrain et consent à un ménage un bail de longue durée — de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans — portant des droits réels sur le logement : le titulaire peut l'occuper, le louer sous conditions, le vendre, l'hypothéquer.
- Parce que le dispositif se développe vite dans les villes tendues et qu'il produit des ventes enregistrées à des prix qui ne sont pas des prix de marché. Un expert qui ne les repère pas les intègre à ses comparables et sous-estime tout un secteur.
- Aussi appelé : BRS · Organisme de foncier solidaire · OFS · Dissociation foncier-bâti
Qu'est-ce que « Bail réel solidaire (BRS) » ?
Le bail réel solidaire dissocie durablement le foncier du bâti. Un organisme de foncier solidaire, agréé et à but non lucratif, conserve la propriété du terrain et consent à un ménage un bail de longue durée — de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans — portant des droits réels sur le logement : le titulaire peut l'occuper, le louer sous conditions, le vendre, l'hypothéquer. En contrepartie il verse une redevance mensuelle au titre du foncier. Le prix d'acquisition, qui ne porte que sur le bâti, se situe nettement sous le marché libre, et le dispositif s'accompagne d'une fiscalité allégée. La durée du bail est rechargeable : elle est reconduite à son terme initial à chaque mutation, ce qui évite l'érosion propre aux baux longs classiques.
Comprendre Bail réel solidaire (BRS)
Pour l'expertise, une règle prime toutes les autres : un lot en bail réel solidaire n'est pas un comparable de marché. Son prix résulte d'un barème et d'un plafond de ressources, non d'une confrontation entre acheteurs. L'intégrer à un échantillon de comparaison contamine la médiane et fausse l'estimation de tout l'immeuble — le même piège que les ventes sous dispositif de défiscalisation, à l'inverse. Évaluer un tel lot suppose donc de raisonner sur ce qui se transmet réellement : un droit d'usage plafonné, grevé d'une redevance, dont le prix de cession est encadré et l'acquéreur soumis à agrément. Trois vérifications concrètes : la formule de revente inscrite au bail, qui décide de la totalité du potentiel patrimonial ; la redevance et sa clause d'indexation, qui pèse comme une charge permanente et doit entrer dans tout calcul d'effort ; et l'agrément de l'acquéreur par l'organisme, qui restreint mécaniquement le marché de sortie, donc la liquidité.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que le dispositif se développe vite dans les villes tendues et qu'il produit des ventes enregistrées à des prix qui ne sont pas des prix de marché. Un expert qui ne les repère pas les intègre à ses comparables et sous-estime tout un secteur.
Expliqué simplement
On achète l'appartement mais pas le terrain, qui reste à un organisme à qui l'on verse un loyer chaque mois. C'est moins cher à l'achat, mais on ne gagne pas la hausse des prix à la revente.
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