Loyer économique & mesures d'accompagnement
Aussi appelé : Loyer facial · Franchise de loyer · Mesures d'accompagnement · Loyer progressif · Loyer à paliers · Avantages commerciaux
Loyer réellement supporté sur la durée ferme d'un bail, une fois déduites les franchises, paliers et participations aux travaux consenties par le bailleur. Différent du loyer facial inscrit au bail : c'est lui qu'il faut capitaliser.
L'essentiel
- En bureaux et en commerce, le loyer affiché au bail (loyer facial) est souvent assorti de mesures d'accompagnement : franchise de plusieurs mois, loyers progressifs par paliers, prise en charge de travaux d'aménagement par le bailleur. Le loyer économique les répartit sur la durée d'engagement ferme du locataire.
- Pour l'investisseur, c'est la différence entre le loyer qu'on lui annonce et celui qu'il touchera vraiment. Pour l'expert, c'est la base correcte d'une capitalisation et d'une comparaison de loyers.
- Aussi appelé : Loyer facial · Franchise de loyer · Mesures d'accompagnement · Loyer progressif · Loyer à paliers · Avantages commerciaux
Qu'est-ce que « Loyer économique & mesures d'accompagnement » ?
En bureaux et en commerce, le loyer affiché au bail (loyer facial) est souvent assorti de mesures d'accompagnement : franchise de plusieurs mois, loyers progressifs par paliers, prise en charge de travaux d'aménagement par le bailleur. Le loyer économique les répartit sur la durée d'engagement ferme du locataire. Inversement, un pas-de-porte versé au bailleur à l'entrée peut s'analyser comme un supplément de loyer payé d'avance, à réintégrer de la même façon. L'évaluation par le revenu doit partir du loyer économique : capitaliser un loyer facial gonflé par des franchises surévalue l'immeuble.
Comprendre Loyer économique & mesures d'accompagnement
L'écart entre facial et économique est un indicateur de marché : il s'élargit quand la vacance monte, parce que les bailleurs préfèrent consentir des franchises que baisser un loyer facial qui sert de référence aux valorisations. Les références locatives doivent donc être comparées en loyer économique, sinon on compare des chiffres qui n'ont pas le même sens. Les participations du bailleur aux travaux se traitent comme une franchise équivalente, étalée sur la durée ferme.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour l'investisseur, c'est la différence entre le loyer qu'on lui annonce et celui qu'il touchera vraiment. Pour l'expert, c'est la base correcte d'une capitalisation et d'une comparaison de loyers.
Expliqué simplement
Si on te loue un bureau 1 000 € par mois mais que les trois premiers mois sont gratuits, tu ne paies pas vraiment 1 000 € : en moyenne, tu paies moins. C'est ce « vrai » loyer qui compte.
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