Sites et sols pollués (SIS)
Aussi appelé : SIS · Secteur d'information sur les sols · ICPE · Dépollution · Friche industrielle
Un ancien site industriel laisse une pollution qui survit à l'activité. Le coût de dépollution peut dépasser la valeur du terrain — et rendre celle-ci négative.
L'essentiel
- Un sol pollué garde la trace d'une activité passée : station-service, pressing, garage, imprimerie, atelier de traitement de surface, dépôt d'hydrocarbures. L'État recense ces situations dans des inventaires publics et délimite des secteurs d'information sur les sols, dont l'existence doit être portée à la connaissance de l'acquéreur ou du locataire.
- Parce que c'est le seul cas courant où un bien immobilier peut valoir moins que rien, et parce que la découverte intervient presque toujours après la signature, quand les sondages sont faits pour le projet et non pour l'achat.
- Aussi appelé : SIS · Secteur d'information sur les sols · ICPE · Dépollution · Friche industrielle
Qu'est-ce que « Sites et sols pollués (SIS) » ?
Un sol pollué garde la trace d'une activité passée : station-service, pressing, garage, imprimerie, atelier de traitement de surface, dépôt d'hydrocarbures. L'État recense ces situations dans des inventaires publics et délimite des secteurs d'information sur les sols, dont l'existence doit être portée à la connaissance de l'acquéreur ou du locataire. Deux régimes se superposent. Celui des installations classées d'abord : le dernier exploitant est tenu de remettre le site dans un état compatible avec l'usage prévu à la cessation d'activité. Celui du changement d'usage ensuite : transformer un terrain d'activité en logement impose de faire attester, par un bureau d'études certifié, que l'état des sols est compatible avec le nouvel usage — obligation qui pèse sur le maître d'ouvrage du projet.
Comprendre Sites et sols pollués (SIS)
C'est le domaine où l'évaluation immobilière rencontre sa limite la plus nette : sans investigations de sol, aucune expertise ne peut chiffrer sérieusement le sujet, et l'honnêteté commande de le dire plutôt que d'appliquer un abattement de convenance. La méthode consiste alors à évaluer sous hypothèse spéciale — valeur en l'état supposé non pollué —, à énoncer l'hypothèse et à recommander les investigations. Trois notions structurent l'analyse. La compatibilité à l'usage : le droit français ne demande pas un sol vierge, mais un sol compatible avec ce qu'on veut y faire ; un parking et une crèche n'appellent pas le même niveau de traitement, ce qui explique que la valeur dépende du projet autant que du terrain. La chaîne de responsabilité : dernier exploitant, propriétaire négligent, maître d'ouvrage du changement d'usage — savoir qui doit payer conditionne la négociation davantage que le montant lui-même. La temporalité enfin : une dépollution se compte en mois, parfois en années, et ce délai porte des frais financiers qui entrent dans un bilan promoteur au même titre que les travaux.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que c'est le seul cas courant où un bien immobilier peut valoir moins que rien, et parce que la découverte intervient presque toujours après la signature, quand les sondages sont faits pour le projet et non pour l'achat.
Expliqué simplement
Quand une usine, un garage ou un pressing a occupé un terrain, des produits restent dans la terre. Les enlever coûte parfois plus cher que le terrain lui-même.
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