Démembrement croisé
Aussi appelé : Acquisition en démembrement croisé · Achat croisé usufruit / nue-propriété · Démembrement réciproque
Montage par lequel deux acquéreurs — souvent un couple non marié — achètent chacun la nue-propriété d'une moitié et l'usufruit de l'autre moitié. Au décès de l'un, le survivant réunit la pleine propriété de sa moitié et garde l'usufruit de l'autre, sans droits de succession sur cette réunion.
L'essentiel
- Le démembrement croisé consiste à répartir la propriété d'un bien acheté à deux en croisant les droits : A acquiert la nue-propriété de la moitié 1 et l'usufruit de la moitié 2, B acquiert l'usufruit de la moitié 1 et la nue-propriété de la moitié 2. Chacun est donc, sur l'ensemble du bien, à la fois usufruitier et nu-propriétaire.
- Se calcule ainsi : Part protégée du survivant = 50 % en pleine propriété (réunion sans droits) + usufruit viager sur les 50 % restants ; part des héritiers du défunt = nue-propriété de 50 %, valorisée selon le barème de l'art. 669 du CGI en fonction de l'âge du survivant
- Pour un couple non marié, c'est le montage qui concilie protection du survivant, transmission aux enfants et fiscalité — là où la tontine protège le survivant en écrasant tout le reste. Pour l'expert, un titre en démembrement croisé impose d'évaluer deux droits distincts selon les âges des titulaires, et non une pleine propriété.
- Aussi appelé : Acquisition en démembrement croisé · Achat croisé usufruit / nue-propriété · Démembrement réciproque
Qu'est-ce que « Démembrement croisé » ?
Le démembrement croisé consiste à répartir la propriété d'un bien acheté à deux en croisant les droits : A acquiert la nue-propriété de la moitié 1 et l'usufruit de la moitié 2, B acquiert l'usufruit de la moitié 1 et la nue-propriété de la moitié 2. Chacun est donc, sur l'ensemble du bien, à la fois usufruitier et nu-propriétaire. Au décès de A, l'usufruit qu'il détenait sur la moitié 2 s'éteint et rejoint la nue-propriété de B, qui devient plein propriétaire de cette moitié sans aucun droit à payer (l'extinction d'usufruit n'est pas une transmission, article 1133 du CGI) ; il conserve son usufruit sur la moitié 1, dont la nue-propriété passe aux héritiers de A. Le survivant peut ainsi rester dans le bien sa vie durant et n'en transmettre que la moitié aux héritiers du défunt, sans indivision en pleine propriété avec eux.
Comprendre Démembrement croisé
Le démembrement croisé est la réponse patrimoniale à une question que la tontine règle brutalement : comment protéger le conjoint survivant non marié — ou marié sous séparation de biens — sans écarter totalement les enfants ni bloquer le bien du vivant des deux ? En croisant les droits, chacun est assuré, quoi qu'il arrive, de conserver la jouissance de la totalité du bien jusqu'à sa mort, et de recevoir la pleine propriété de la moitié sur laquelle il n'avait que la nue-propriété — sans droits, puisque l'extinction d'un usufruit n'est pas une mutation. Les héritiers du premier mourant ne sont pas dépossédés : ils reçoivent la nue-propriété de l'autre moitié et en deviendront pleins propriétaires au second décès. Contrairement à la tontine, le bien reste cessible du vivant des deux (avec l'accord de tous les titulaires de droits) et, contrairement à l'achat en indivision, le survivant ne se retrouve jamais en indivision de pleine propriété avec les enfants de l'autre. Deux points de vigilance : l'article 751 du CGI présume que l'usufruit détenu par le défunt cachait une pleine propriété, présomption écartée si l'acte d'acquisition a plus de trois mois, mentionne le démembrement et si chacun a payé sa part ; et le montage se conçoit avec des apports proportionnés aux droits acquis, sinon il masque une donation. Le démembrement croisé peut aussi porter sur des parts de SCI, ce qui facilite la gestion et les évaluations ultérieures.
Formule
Part protégée du survivant = 50 % en pleine propriété (réunion sans droits) + usufruit viager sur les 50 % restants ; part des héritiers du défunt = nue-propriété de 50 %, valorisée selon le barème de l'art. 669 du CGI en fonction de l'âge du survivantLe montage suppose deux acquéreurs d'âges et de contributions cohérents : les quotes-parts d'usufruit et de nue-propriété s'évaluent à l'achat selon le barème fiscal (usufruit = 60 % de la valeur pour un usufruitier de 51 à 60 ans, 50 % de 61 à 70 ans, etc.), et chacun doit financer ce qu'il acquiert, faute de quoi l'administration voit une donation déguisée.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour un couple non marié, c'est le montage qui concilie protection du survivant, transmission aux enfants et fiscalité — là où la tontine protège le survivant en écrasant tout le reste. Pour l'expert, un titre en démembrement croisé impose d'évaluer deux droits distincts selon les âges des titulaires, et non une pleine propriété.
Expliqué simplement
Deux personnes achètent une maison et se partagent les droits en croix : chacune a « le droit d'y vivre » sur une moitié et « le droit de la posséder plus tard » sur l'autre. Quand l'une meurt, l'autre garde le droit de vivre dans toute la maison et devient propriétaire complète d'une moitié sans rien payer ; les enfants de la première recevront l'autre moitié plus tard.
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