Clause de tontine (pacte tontinier)
Aussi appelé : Tontine · Pacte tontinier · Clause d'accroissement · Achat en tontine
Clause d'un achat à plusieurs par laquelle le survivant est réputé avoir toujours été seul propriétaire du bien. Elle évite l'indivision et la succession, mais elle est presque impossible à défaire et lourdement taxée hors résidence principale.
L'essentiel
- La clause de tontine — ou clause d'accroissement — est insérée dans l'acte d'achat d'un bien acquis à plusieurs, le plus souvent par un couple non marié. Chaque acquéreur achète sous la condition suspensive de survivre à l'autre et sous la condition résolutoire de son propre décès : au premier décès, le survivant est considéré comme propriétaire de la totalité depuis l'origine, sans que le bien ait jamais fait partie de la succession du défunt.
- Pour l'acheteur, c'est un outil de protection du survivant à manier avec une vue fiscale complète : entre concubins, la note de 60 % peut dépasser ce qu'aurait coûté une donation anticipée ou un PACS. Pour l'expert, une tontine dans le titre change l'analyse du droit évalué : le bien n'est ni en indivision ni en pleine propriété ordinaire, et sa liquidité est réduite tant que la clause court.
- Aussi appelé : Tontine · Pacte tontinier · Clause d'accroissement · Achat en tontine
Qu'est-ce que « Clause de tontine (pacte tontinier) » ?
La clause de tontine — ou clause d'accroissement — est insérée dans l'acte d'achat d'un bien acquis à plusieurs, le plus souvent par un couple non marié. Chaque acquéreur achète sous la condition suspensive de survivre à l'autre et sous la condition résolutoire de son propre décès : au premier décès, le survivant est considéré comme propriétaire de la totalité depuis l'origine, sans que le bien ait jamais fait partie de la succession du défunt. Il n'y a donc ni indivision entre le survivant et les héritiers, ni réserve héréditaire à respecter. La contrepartie est double : du vivant des deux, aucun ne peut vendre ou sortir seul (il faut l'accord de tous, faute de quoi la clause est bloquante), et au décès le survivant paie les droits de mutation à titre gratuit comme un étranger, sauf exception légale.
Comprendre Clause de tontine (pacte tontinier)
La tontine est un contrat aléatoire : chacun parie sur sa survie, et c'est cet aléa qui lui donne sa force — le bien n'ayant jamais appartenu au défunt, les règles de la réserve héréditaire ne s'appliquent pas, et les enfants d'une précédente union ne peuvent pas la contester comme une donation déguisée, à condition que l'aléa soit réel (âges comparables, contributions au prix équilibrées). C'est aussi sa faiblesse : la jurisprudence requalifie en donation une tontine où l'un des acquéreurs, très âgé ou malade, n'avait aucune chance de survivre, ou n'avait rien payé. Du vivant des deux, la clause fige la situation : la sortie ne se fait que d'un commun accord, le partage judiciaire de l'indivision étant fermé puisqu'il n'y a pas d'indivision ; en cas de séparation, le bien reste bloqué tant que l'un refuse de vendre. Fiscalement, l'article 754 A du CGI taxe la part du survivant aux droits de succession selon le lien de parenté — 60 % entre concubins — avec une seule exception, la résidence principale commune de moins de 76 000 €, seuil jamais réévalué et donc sans portée à Paris. Le PACS ou le mariage, qui exonèrent le survivant, rendent la clause moins utile qu'avant mais elle garde un intérêt pour écarter les héritiers réservataires.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour l'acheteur, c'est un outil de protection du survivant à manier avec une vue fiscale complète : entre concubins, la note de 60 % peut dépasser ce qu'aurait coûté une donation anticipée ou un PACS. Pour l'expert, une tontine dans le titre change l'analyse du droit évalué : le bien n'est ni en indivision ni en pleine propriété ordinaire, et sa liquidité est réduite tant que la clause court.
Expliqué simplement
Deux amis achètent une maison et écrivent : « le dernier vivant garde tout, comme s'il avait toujours été le seul propriétaire ». Personne d'autre ne peut réclamer la maison. Mais tant qu'ils sont vivants tous les deux, aucun ne peut la vendre seul — et le jour venu, le survivant paie beaucoup d'impôt s'ils n'étaient ni mariés ni pacsés.
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