IRA (indemnités de remboursement anticipé)
Aussi appelé : Pénalités de remboursement anticipé · Indemnité de remboursement anticipé · Prepayment penalty
La pénalité due à la banque quand on solde un prêt avant terme : plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital remboursé, sans excéder 3 % du capital restant dû.
L'essentiel
- Le remboursement anticipé, total ou partiel, ouvre droit pour le prêteur à une indemnité destinée à compenser la perte d'intérêts futurs. Pour les prêts immobiliers aux particuliers, le code de la consommation la plafonne au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant remboursement.
- Se calcule ainsi : IRA = min(6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ; 3 % du capital restant dû)
- Parce qu'elles se négocient à la souscription et jamais après. Une clause d'exonération en cas de revente coûte zéro à demander au moment de l'offre, et vaut plusieurs milliers d'euros le jour où le projet change.
- Aussi appelé : Pénalités de remboursement anticipé · Indemnité de remboursement anticipé · Prepayment penalty
Qu'est-ce que « IRA (indemnités de remboursement anticipé) » ?
Le remboursement anticipé, total ou partiel, ouvre droit pour le prêteur à une indemnité destinée à compenser la perte d'intérêts futurs. Pour les prêts immobiliers aux particuliers, le code de la consommation la plafonne au plus faible de deux montants : six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, ou 3 % du capital restant dû avant remboursement. La loi prévoit des cas d'exonération obligatoire : vente du bien consécutive à un changement de lieu d'activité professionnelle, cessation forcée d'activité professionnelle, décès de l'emprunteur ou de son conjoint. De nombreux contrats négociés prévoient en outre une exonération conventionnelle, notamment en cas de revente — clause qu'il faut demander à la souscription, car elle ne s'obtient plus après.
Comprendre IRA (indemnités de remboursement anticipé)
Les IRA sont le coût caché de la flexibilité, et elles se combinent avec les frais de mainlevée pour rendre une revente anticipée plus chère qu'anticipé. Un investisseur qui construit un scénario de revente à cinq ans doit les intégrer au produit net de cession, au même titre que les frais d'agence : les oublier surestime le TRI. Elles interagissent aussi avec le rachat de crédit : une renégociation externe qui fait gagner un demi-point de taux peut être annulée par l'IRA cumulée aux frais de garantie du nouveau prêt, d'où le calcul de point mort qui compare le gain d'intérêts actualisé au coût de bascule.
Formule
IRA = min(6 mois d'intérêts sur le capital remboursé ; 3 % du capital restant dû)Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce qu'elles se négocient à la souscription et jamais après. Une clause d'exonération en cas de revente coûte zéro à demander au moment de l'offre, et vaut plusieurs milliers d'euros le jour où le projet change.
Expliqué simplement
Si on rembourse son crédit plus tôt que prévu, la banque perd les intérêts qu'elle attendait. Elle a le droit de réclamer une compensation, limitée par la loi à environ six mois d'intérêts.