Congé pour vendre & congé pour reprise
Aussi appelé : Congé pour reprise · Droit de préemption du locataire · Congé pour motif légitime et sérieux
Les deux façons pour un bailleur de reprendre son bien à l'échéance du bail : pour le vendre libre, ou pour l'habiter. Préavis de six mois en nu, trois en meublé, motif obligatoire.
L'essentiel
- Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, en respectant un préavis de six mois en location nue et de trois mois en location meublée, et pour l'un des trois motifs limitatifs prévus par la loi de 1989 : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche désigné par la loi, ou un motif légitime et sérieux tel que des manquements répétés du locataire. Le congé doit indiquer le motif ; s'il s'agit d'une vente, il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption assorti de délais de réponse et de réalisation.
- Se calcule ainsi : Préavis : 6 mois (nu) · 3 mois (meublé) · Congé pour vendre = offre de vente au locataire, avec droit de préemption
- Parce que le calendrier commande tout : un congé délivré hors délai est nul et repousse la vente d'un an entier. C'est la contrainte qui explique la décote d'occupation, et la seule façon de l'éviter est de l'anticiper.
- Aussi appelé : Congé pour reprise · Droit de préemption du locataire · Congé pour motif légitime et sérieux
Qu'est-ce que « Congé pour vendre & congé pour reprise » ?
Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance, en respectant un préavis de six mois en location nue et de trois mois en location meublée, et pour l'un des trois motifs limitatifs prévus par la loi de 1989 : la vente du logement, la reprise pour y habiter ou y loger un proche désigné par la loi, ou un motif légitime et sérieux tel que des manquements répétés du locataire. Le congé doit indiquer le motif ; s'il s'agit d'une vente, il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption assorti de délais de réponse et de réalisation. Si le bien est ensuite vendu à un prix ou à des conditions plus avantageuses, une seconde offre doit lui être faite. Une protection particulière bénéficie aux locataires âgés de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont modestes, sauf si le bailleur remplit lui-même des conditions d'âge ou de ressources.
Comprendre Congé pour vendre & congé pour reprise
Le congé est ce qui donne sa réalité économique à l'écart entre valeur libre et valeur occupée. Un logement occupé se vend avec une décote parce que l'acquéreur ne peut ni l'habiter ni le relouer aux conditions du marché avant l'échéance, et parce que la procédure comporte des délais et un aléa. Vendre libre suppose donc d'anticiper : six mois de préavis, plus le délai de préemption, plus la commercialisation — soit près d'un an entre la décision et la signature. Un vendeur pressé qui découvre cette contrainte trois mois avant l'échéance a manqué la fenêtre et devra attendre une année de plus, ou vendre occupé.
Formule
Préavis : 6 mois (nu) · 3 mois (meublé) · Congé pour vendre = offre de vente au locataire, avec droit de préemptionLe congé doit être délivré à l'ÉCHÉANCE du bail : un congé donné à contretemps est nul, et le bail se renouvelle pour une période entière.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que le calendrier commande tout : un congé délivré hors délai est nul et repousse la vente d'un an entier. C'est la contrainte qui explique la décote d'occupation, et la seule façon de l'éviter est de l'anticiper.
Expliqué simplement
Un propriétaire ne peut demander à son locataire de partir qu'à la fin du contrat, en prévenant six mois à l'avance, et seulement s'il veut vendre le logement, y habiter, ou si le locataire ne respecte pas ses obligations.