Droit de préemption du locataire
Aussi appelé : Préemption locative · Vente à la découpe · Loi Aurillac
Le droit du locataire d'acheter en priorité le logement qu'il occupe, déclenché par un congé pour vendre ou par la première vente après une mise en copropriété.
L'essentiel
- Le locataire bénéficie d'un droit de préemption dans deux situations distinctes. La première résulte du congé pour vendre délivré à l'échéance du bail : le congé vaut offre de vente, le locataire disposant de deux mois pour l'accepter, puis de deux mois pour signer — quatre s'il déclare recourir à un prêt.
- Se calcule ainsi : Congé pour vendre : 2 mois pour accepter + 2 mois pour signer (4 avec prêt) · Vente à la découpe : offre préalable obligatoire
- Parce qu'une vente conclue sans respecter cette procédure est nulle, et parce que toute baisse de prix ultérieure fait repartir les délais. C'est une contrainte de calendrier autant qu'une contrainte juridique.
- Aussi appelé : Préemption locative · Vente à la découpe · Loi Aurillac
Qu'est-ce que « Droit de préemption du locataire » ?
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption dans deux situations distinctes. La première résulte du congé pour vendre délivré à l'échéance du bail : le congé vaut offre de vente, le locataire disposant de deux mois pour l'accepter, puis de deux mois pour signer — quatre s'il déclare recourir à un prêt. La seconde résulte de la loi du 31 décembre 1975 et de la loi Aurillac : en cas de première vente d'un logement consécutive à la division d'un immeuble par lots, ou de vente d'un immeuble entier de plus de cinq logements à un acquéreur envisageant la revente par lots, le locataire en place doit se voir offrir l'acquisition, indépendamment de l'échéance du bail. Le non-respect de ces procédures est sanctionné par la nullité de la vente.
Comprendre Droit de préemption du locataire
Ce droit a une conséquence pratique sous-estimée dans la négociation : toute baisse de prix consentie après le congé rouvre le délai du locataire, ce qui peut retarder la vente de plusieurs mois au moment précis où le vendeur cherche à conclure. La stratégie de commercialisation en tient compte — fixer le prix du congé au niveau réellement attendu plutôt qu'au niveau espéré évite d'avoir à repasser par la case préemption. Pour l'acquéreur, la vérification de la purge du droit est une condition de validité de son acquisition : une vente conclue sans respecter la procédure est annulable, et c'est le notaire qui en répond.
Formule
Congé pour vendre : 2 mois pour accepter + 2 mois pour signer (4 avec prêt) · Vente à la découpe : offre préalable obligatoireSi le bien est ensuite vendu à un prix inférieur, une NOUVELLE offre doit être faite au locataire : le notaire y veille, mais le vendeur doit l'anticiper dans sa négociation.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce qu'une vente conclue sans respecter cette procédure est nulle, et parce que toute baisse de prix ultérieure fait repartir les délais. C'est une contrainte de calendrier autant qu'une contrainte juridique.
Expliqué simplement
Si le propriétaire veut vendre le logement, il doit d'abord le proposer à son locataire, qui a la priorité pour l'acheter. S'il baisse le prix plus tard, il doit le lui proposer à nouveau.