Loi de 1948
Aussi appelé : Loi du 1er septembre 1948 · Surface corrigée · Maintien dans les lieux
Un régime d'après-guerre, résiduel mais toujours vivant : loyer administré au mètre carré corrigé et maintien dans les lieux quasi perpétuel, transmissible.
L'essentiel
- La loi du 1ᵉʳ septembre 1948 a instauré, pour les logements construits avant cette date et situés dans certaines communes, un régime protecteur qui n'a jamais été abrogé — seulement fermé aux nouvelles entrées et progressivement vidé par extinction naturelle. Deux traits le caractérisent.
- C'est le cas extrême de l'écart entre valeur libre et valeur occupée, et le meilleur rappel qu'un bien ne vaut pas ce qu'il rapporte quand le loyer est administré : la valeur se trouve dans la date de libération, pas dans la quittance.
- Aussi appelé : Loi du 1er septembre 1948 · Surface corrigée · Maintien dans les lieux
Qu'est-ce que « Loi de 1948 » ?
La loi du 1ᵉʳ septembre 1948 a instauré, pour les logements construits avant cette date et situés dans certaines communes, un régime protecteur qui n'a jamais été abrogé — seulement fermé aux nouvelles entrées et progressivement vidé par extinction naturelle. Deux traits le caractérisent. Le loyer n'est pas libre : il se calcule par application d'un prix de base à la surface corrigée, obtenue en pondérant la surface réelle par des coefficients d'équipement, d'éclairement, de situation — méthode administrative sans rapport avec le marché. Et l'occupant bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux qui ne s'éteint pas au terme d'un bail, puisqu'il n'y a pas de terme, et qui se transmet à certains proches vivant au foyer.
Comprendre Loi de 1948
Ces biens sont rares mais ils existent encore, principalement à Paris et dans quelques centres anciens, et ils apparaissent régulièrement dans les successions et les partages — c'est-à-dire précisément dans les missions où l'évaluation doit être opposable. Trois points gouvernent l'analyse. La décote d'occupation y est la plus forte du marché résidentiel, et elle ne se traite pas au forfait : elle se construit sur une durée d'occupation probable, exactement comme un viager, ce qui en fait un exercice actuariel et non une appréciation. Les sorties du régime ensuite, qui existent : accord des parties pour basculer vers un bail de droit commun, dépassement durable de plafonds de ressources par l'occupant, ou travaux de mise aux normes ouvrant droit à sortie — chacune modifie radicalement la valeur, et leur probabilité fait partie de l'analyse. L'état du bien enfin, souvent médiocre : un loyer administré depuis des décennies n'a financé aucun entretien, et le coût de remise en état à la libération doit être intégré à la valeur libre retenue, sous peine de la surestimer.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le cas extrême de l'écart entre valeur libre et valeur occupée, et le meilleur rappel qu'un bien ne vaut pas ce qu'il rapporte quand le loyer est administré : la valeur se trouve dans la date de libération, pas dans la quittance.
Expliqué simplement
Un très vieux régime de location : le loyer est fixé par une formule officielle, très en dessous du marché, et le locataire peut rester à vie — parfois même transmettre ce droit.