Encadrement de l'évolution des loyers à la relocation
Aussi appelé : Blocage du loyer à la relocation · Encadrement de l'évolution des loyers · Décret loyers zone tendue
Blocage du loyer au niveau payé par le locataire sortant, en zone tendue, sauf exceptions.
L'essentiel
- Régime distinct du plafonnement par loyer de référence : dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants classées en zone tendue, le loyer demandé à un nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé au plus de l'indice de référence des loyers. Il est reconduit chaque année par décret.
- Se calcule ainsi : Loyer de relocation ≤ Dernier loyer du locataire sortant × (IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente)
- C'est le plafond que l'on découvre après avoir signé. Un investisseur qui bâtit son rendement sur le loyer de marché d'un bien situé en zone tendue et actuellement sous-loué se trompe de plafond : ce qui s'applique, c'est le loyer du sortant, et le rattrapage est étalé, plafonné, ou tout bonnement interdit si l'étiquette énergétique est mauvaise.
- Aussi appelé : Blocage du loyer à la relocation · Encadrement de l'évolution des loyers · Décret loyers zone tendue
Qu'est-ce que « Encadrement de l'évolution des loyers à la relocation » ?
Régime distinct du plafonnement par loyer de référence : dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants classées en zone tendue, le loyer demandé à un nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé au plus de l'indice de référence des loyers. Il est reconduit chaque année par décret.
Comprendre Encadrement de l'évolution des loyers à la relocation
Deux dispositifs portent le nom d'« encadrement des loyers » et sont constamment confondus, alors qu'ils n'ont ni la même base légale, ni le même périmètre, ni le même effet. L'encadrement du niveau des loyers, issu de la loi ELAN, fixe par arrêté préfectoral des loyers de référence à ne pas dépasser, dans un nombre restreint de villes qui se sont portées candidates. L'encadrement de l'évolution des loyers, plus ancien, découle de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 : il ne dit rien du niveau du loyer, il interdit seulement de l'augmenter d'un locataire à l'autre, et il s'applique à toutes les agglomérations classées en zone tendue — vingt-huit d'entre elles pour l'exercice en cours. Là où les deux coexistent, ils se cumulent, et c'est le plus contraignant des deux plafonds qui s'impose : un loyer inférieur au loyer de référence majoré peut être illégal parce qu'il dépasse celui du locataire sortant. Le régime vit par décret annuel ; le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 le reconduit pour les baux conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Deux exceptions permettent de dépasser le dernier loyer : des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, la hausse étant alors plafonnée à 15 % du coût toutes taxes comprises des travaux ; et un loyer manifestement sous-évalué au regard du voisinage, la hausse étant plafonnée à la moitié de l'écart constaté. Ces deux exceptions sont neutralisées pour les logements classés F ou G : le loyer y est bloqué sans dérogation possible.
Formule
Loyer de relocation ≤ Dernier loyer du locataire sortant × (IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente)Le plafond se calcule sur le dernier loyer réellement appliqué, pas sur le loyer initial du bail précédent ni sur le loyer de marché. Si le bailleur n'a pas révisé le loyer en cours de bail, il ne peut pas rattraper les révisions manquées à la relocation.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le plafond que l'on découvre après avoir signé. Un investisseur qui bâtit son rendement sur le loyer de marché d'un bien situé en zone tendue et actuellement sous-loué se trompe de plafond : ce qui s'applique, c'est le loyer du sortant, et le rattrapage est étalé, plafonné, ou tout bonnement interdit si l'étiquette énergétique est mauvaise. Sur une passoire achetée avec un projet de revalorisation locative, l'écart entre le loyer espéré et le loyer légal peut effacer toute la marge.
Expliqué simplement
Dans les villes où les logements manquent, quand un locataire part, le propriétaire n'a pas le droit d'augmenter le loyer pour le suivant. Il doit demander la même chose, sauf s'il a fait de gros travaux — et même pas dans ce cas si le logement est une passoire.
