Capacité d'emprunt & reste à vivre
Aussi appelé : Capacité d'endettement · Reste à vivre · Saut de charge
Le montant maximal qu'une banque acceptera de prêter, borné par le taux d'effort réglementaire et par ce qu'il reste au ménage pour vivre une fois l'échéance payée.
L'essentiel
- La capacité d'emprunt se calcule en deux temps. D'abord la mensualité maximale, obtenue en appliquant le taux d'effort réglementaire de 35 % aux revenus retenus par la banque, diminués des charges de crédit existantes.
- Se calcule ainsi : Mensualité max = (Revenus retenus × 35 %) − charges de crédit · Capital ≈ mensualité × [1 − (1+i)^−n] ÷ i
- Parce qu'elle est la vraie borne d'un projet, avant même la question du bien. Et parce que sa dégradation à chaque acquisition explique pourquoi un portefeuille locatif se construit par paliers, et non de façon linéaire.
- Aussi appelé : Capacité d'endettement · Reste à vivre · Saut de charge
Qu'est-ce que « Capacité d'emprunt & reste à vivre » ?
La capacité d'emprunt se calcule en deux temps. D'abord la mensualité maximale, obtenue en appliquant le taux d'effort réglementaire de 35 % aux revenus retenus par la banque, diminués des charges de crédit existantes. Les revenus retenus ne sont pas les revenus déclarés : les salaires sont pris à 100 %, les loyers perçus généralement à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges, les revenus variables lissés sur trois ans, certaines primes écartées. Ensuite la conversion de cette mensualité en capital, à partir du taux et de la durée. À ce calcul réglementaire s'ajoute une appréciation propre à chaque établissement : le reste à vivre, montant disponible par personne au foyer une fois toutes les charges payées, dont le seuil varie selon la composition familiale et la zone géographique, et le saut de charge, écart entre le loyer actuel et la future échéance.
Comprendre Capacité d'emprunt & reste à vivre
L'écart entre la capacité théorique et la capacité réelle vient presque toujours de deux facteurs que les simulateurs ignorent : la pondération des revenus locatifs et le reste à vivre. Un investisseur détenant déjà trois biens voit ses loyers retenus à 70 % et ses échéances à 100 %, ce qui dégrade mécaniquement son taux d'effort à chaque acquisition, même si chaque opération dégage un cash-flow positif. Le reste à vivre agit dans le même sens pour les revenus modestes : un ménage à 2 500 € ne peut pas consacrer 35 % à un crédit sans passer sous le seuil interne de la banque. La capacité d'emprunt est donc une contrainte à plusieurs paliers, dont le plus bas commande.
Formule
Mensualité max = (Revenus retenus × 35 %) − charges de crédit · Capital ≈ mensualité × [1 − (1+i)^−n] ÷ iLes loyers ne comptent qu'à hauteur d'environ 70 % : un investisseur qui raisonne à 100 % surestime systématiquement sa capacité.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce qu'elle est la vraie borne d'un projet, avant même la question du bien. Et parce que sa dégradation à chaque acquisition explique pourquoi un portefeuille locatif se construit par paliers, et non de façon linéaire.
Expliqué simplement
La banque calcule combien vous pouvez rembourser chaque mois sans vous mettre en difficulté, puis en déduit la somme qu'elle accepte de vous prêter. Elle ne compte pas la totalité des loyers que vous encaissez, seulement une partie.
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