Prêt relais
Aussi appelé : Crédit relais · Relais sec · Prêt relais adossé
Avance bancaire sur la vente d'un bien, le temps d'en acheter un autre.
L'essentiel
- Crédit de courte durée qui avance une fraction de la valeur d'un bien mis en vente, afin d'acquérir le suivant sans attendre la vente. Il est remboursé en une seule fois par le produit de cette vente.
- Se calcule ainsi : Montant du relais = Quotité d'avance (50 à 80 %) × Valeur nette vendeur estimée − Capital restant dû sur le bien à vendre
- C'est le montage le plus courant du particulier qui achète avant d'avoir vendu, et le plus mal évalué : le coût affiché paraît faible parce qu'il est mensuel et provisoire, alors que le vrai coût est celui du scénario où la vente traîne. Le chiffrer suppose de simuler la non-vente, pas seulement la vente.
- Aussi appelé : Crédit relais · Relais sec · Prêt relais adossé
Qu'est-ce que « Prêt relais » ?
Crédit de courte durée qui avance une fraction de la valeur d'un bien mis en vente, afin d'acquérir le suivant sans attendre la vente. Il est remboursé en une seule fois par le produit de cette vente.
Comprendre Prêt relais
Le prêt relais prend trois formes. Le relais sec, lorsque le produit attendu de la vente couvre à lui seul l'acquisition : aucun autre crédit n'est mis en place. Le relais adossé, cas le plus fréquent, où le relais tient lieu d'apport et un prêt amortissable finance le solde. Le relais avec franchise totale, enfin, où les intérêts ne sont pas payés mensuellement mais capitalisés et réglés à la sortie : plus confortable en trésorerie, plus cher au total, et surtout plus opaque, car le coût ne se manifeste qu'au dénouement. La durée classique est de douze mois, renouvelable une fois, soit vingt-quatre mois au plus. Le risque est unique et concentré : la non-vente. À l'échéance, il faut proroger, baisser le prix, ou rembourser sur ses fonds propres — et une baisse de marché survenue pendant le relais frappe simultanément le prix de vente et la capacité à rembourser. C'est la raison pour laquelle la question à se poser avant de signer n'est pas « à combien vais-je vendre » mais « à quel prix suis-je certain de vendre en six mois », les deux réponses n'étant pas du tout les mêmes.
Formule
Montant du relais = Quotité d'avance (50 à 80 %) × Valeur nette vendeur estimée − Capital restant dû sur le bien à vendreLa quotité tourne le plus souvent autour de 70 % : la banque prend une marge de sécurité sur l'estimation, parce que c'est elle qui supporte le risque de surestimation. Une estimation optimiste ne fait donc pas gagner de trésorerie — elle fait perdre du temps, puis du prix.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le montage le plus courant du particulier qui achète avant d'avoir vendu, et le plus mal évalué : le coût affiché paraît faible parce qu'il est mensuel et provisoire, alors que le vrai coût est celui du scénario où la vente traîne. Le chiffrer suppose de simuler la non-vente, pas seulement la vente. Sur un achat de résidence principale comme sur une opération de marchand de biens, c'est le poste qui transforme une bonne affaire en vente forcée.
Expliqué simplement
Tu as trouvé la maison que tu veux, mais ton appartement n'est pas encore vendu. La banque te prête à l'avance une partie de ce qu'il vaut, et tu la rembourses d'un coup le jour où tu vends. Si tu ne vends pas assez vite, ça devient compliqué.
