Prêt in fine
Aussi appelé : Prêt non amortissable · Interest-only loan · Bullet loan
Un prêt dont on ne paie que les intérêts, le capital étant remboursé en une fois au terme. Mensualité faible, coût total élevé, et un nantissement exigé en garantie.
L'essentiel
- Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne verse que les intérêts pendant toute la durée du crédit et rembourse l'intégralité du capital à l'échéance. La mensualité est donc réduite — de moitié à deux tiers par rapport à un prêt amortissable de même durée — mais le capital ne diminuant jamais, les intérêts sont calculés sur la totalité du montant emprunté pendant toute la période, ce qui rend le coût total nettement supérieur.
- Se calcule ainsi : Mensualité = Capital × taux ÷ 12 · Capital remboursé intégralement au terme · Coût total = intérêts × durée
- Parce qu'il inverse le compromis habituel : moins de mensualité, plus de coût total, et aucune constitution de patrimoine par remboursement. Un montage qui se justifie par la fiscalité et le rendement du placement adossé, jamais par le seul confort de trésorerie.
- Aussi appelé : Prêt non amortissable · Interest-only loan · Bullet loan
Qu'est-ce que « Prêt in fine » ?
Dans un prêt in fine, l'emprunteur ne verse que les intérêts pendant toute la durée du crédit et rembourse l'intégralité du capital à l'échéance. La mensualité est donc réduite — de moitié à deux tiers par rapport à un prêt amortissable de même durée — mais le capital ne diminuant jamais, les intérêts sont calculés sur la totalité du montant emprunté pendant toute la période, ce qui rend le coût total nettement supérieur. Les banques l'assortissent presque toujours d'un nantissement : l'emprunteur adosse un contrat d'assurance-vie ou un portefeuille de titres, alimenté progressivement, destiné à rembourser le capital au terme. Le taux consenti est généralement supérieur de quelques dizaines de points de base à celui d'un prêt amortissable.
Comprendre Prêt in fine
Le prêt in fine n'a d'intérêt que dans une configuration précise : un investisseur fortement imposé, en location nue au régime réel, dont les intérêts sont intégralement déductibles des revenus fonciers, et disposant d'un capital placé sur un support dont le rendement net dépasse le coût du crédit. Hors de cette configuration, il coûte simplement plus cher. Il présente en revanche un avantage structurel pour le cash-flow : l'absence d'amortissement libère de la trésorerie mensuelle, ce qui améliore le DSCR et permet de porter davantage d'opérations. La contrepartie est que le patrimoine net ne se construit pas par remboursement du capital, mais uniquement par l'appréciation du bien et par l'épargne nantie — deux paris, là où l'amortissement est une certitude.
Formule
Mensualité = Capital × taux ÷ 12 · Capital remboursé intégralement au terme · Coût total = intérêts × duréeExemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce qu'il inverse le compromis habituel : moins de mensualité, plus de coût total, et aucune constitution de patrimoine par remboursement. Un montage qui se justifie par la fiscalité et le rendement du placement adossé, jamais par le seul confort de trésorerie.
Expliqué simplement
On ne rembourse que les intérêts chaque mois, et on rend la totalité de l'argent emprunté à la fin, d'un coup. Les mensualités sont plus légères, mais le crédit coûte beaucoup plus cher au total.
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