Vente à réméré (vente avec faculté de rachat)
Aussi appelé : Réméré · Vente avec faculté de rachat · Portage immobilier · Réméré immobilier
Vente dans laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter son bien dans un délai de cinq ans au plus, au prix convenu plus les frais. Utilisée pour se refinancer quand la banque refuse ; coûteuse et risquée pour le vendeur.
L'essentiel
- Le réméré est une vente ordinaire assortie d'une faculté de rachat : le vendeur peut, pendant un délai fixé au contrat et plafonné à cinq ans, reprendre le bien en remboursant le prix principal, les frais de la vente et les réparations nécessaires — sans avoir à justifier de rien. L'acquéreur est propriétaire pendant ce délai, perçoit les loyers ou une indemnité d'occupation si le vendeur reste dans les lieux, et devient définitivement propriétaire si le rachat n'est pas exercé.
- Se calcule ainsi : Coût pour le vendeur ≈ (prix de rachat − prix de vente) + indemnité d'occupation pendant le délai + frais des deux actes
- Pour un vendeur en difficulté, c'est l'alternative à la saisie — au prix d'une décote immédiate et d'une indemnité mensuelle qui peuvent dépasser le coût d'un crédit cher. Pour un investisseur ou un marchand de biens, c'est un placement garanti par une décote importante, avec l'aléa du rachat.
- Aussi appelé : Réméré · Vente avec faculté de rachat · Portage immobilier · Réméré immobilier
Qu'est-ce que « Vente à réméré (vente avec faculté de rachat) » ?
Le réméré est une vente ordinaire assortie d'une faculté de rachat : le vendeur peut, pendant un délai fixé au contrat et plafonné à cinq ans, reprendre le bien en remboursant le prix principal, les frais de la vente et les réparations nécessaires — sans avoir à justifier de rien. L'acquéreur est propriétaire pendant ce délai, perçoit les loyers ou une indemnité d'occupation si le vendeur reste dans les lieux, et devient définitivement propriétaire si le rachat n'est pas exercé. Le montage sert de crédit déguisé : un propriétaire endetté vend à réméré, apure ses dettes avec le prix, puis rachète une fois sa situation assainie, souvent grâce à un prêt bancaire redevenu possible.
Comprendre Vente à réméré (vente avec faculté de rachat)
Le code civil règle le réméré depuis 1804 : la faculté de rachat ne peut excéder cinq ans, le délai court à compter de la vente et ne se proroge pas, et le vendeur qui n'a pas exercé la faculté dans le temps perd irrévocablement le bien. Pendant le délai, l'acquéreur a tous les droits du propriétaire mais les tiers savent, par la publicité foncière, que son titre est résoluble. Le rachat s'opère au prix principal augmenté des loyaux coûts (frais d'acte), des réparations nécessaires et de la plus-value apportée par les améliorations ; l'acquéreur ne peut exiger davantage. Fiscalement, le rachat exercé dans le délai n'est pas une seconde vente : il n'est pas soumis aux droits de mutation, seulement à la taxe de publicité foncière. Le marché moderne du « portage immobilier » repose sur ce texte : des sociétés spécialisées achètent à réméré avec une décote de 30 à 50 %, louent le bien au vendeur et se rémunèrent sur l'indemnité d'occupation et, en cas d'échec du rachat, sur la décote. C'est une solution de dernier recours avant la saisie, à comparer avec un prêt hypothécaire de restructuration ou une vente ordinaire suivie d'une location : elle ne se justifie que si la perspective de refinancement à moyen terme est sérieuse.
Formule
Coût pour le vendeur ≈ (prix de rachat − prix de vente) + indemnité d'occupation pendant le délai + frais des deux actesLe prix de vente est en général fixé à 50-70 % de la valeur du bien : c'est la marge de sécurité de l'acquéreur, et c'est ce qui rend le montage coûteux — le vendeur cède une décote importante pour obtenir de la liquidité.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour un vendeur en difficulté, c'est l'alternative à la saisie — au prix d'une décote immédiate et d'une indemnité mensuelle qui peuvent dépasser le coût d'un crédit cher. Pour un investisseur ou un marchand de biens, c'est un placement garanti par une décote importante, avec l'aléa du rachat. Pour l'expert, un titre issu d'un réméré appelle une vérification : la faculté de rachat est-elle purgée ?
Expliqué simplement
Tu as besoin d'argent vite mais la banque dit non. Tu vends ta maison moins cher que sa valeur à quelqu'un, avec une promesse : « je peux la racheter au même prix pendant cinq ans ». En attendant tu y habites en payant un loyer. Si tu retrouves l'argent, tu la reprends ; sinon, l'autre la garde à bon prix.
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