Vente à terme
Aussi appelé : Vente à terme occupée · Vente à terme libre · Vente à paiement échelonné · Vente à mensualités
Vente dont le prix est payé par mensualités fixes sur une durée convenue, sans aléa de décès : l'alternative au viager quand on veut un prix certain. La propriété est transférée tout de suite, la jouissance selon ce qui est convenu.
L'essentiel
- Dans une vente à terme, l'acquéreur paie le prix en partie comptant (le bouquet) et pour le reste par mensualités échelonnées sur une durée fixée dans l'acte — dix, quinze, vingt ans. Contrairement au viager, le nombre de mensualités est connu dès la signature et ne dépend pas de la durée de vie du vendeur : si celui-ci décède avant le terme, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers.
- Se calcule ainsi : Mensualité = (prix − bouquet) ÷ nombre de mois, le prix étant lui-même diminué de la valeur du droit d'occupation si le vendeur reste dans les lieux
- Pour un investisseur, c'est un financement sans banque, à un coût souvent inférieur à un crédit — le vendeur ne facture pas d'intérêts, seulement le prix, parfois indexé. Pour un vendeur âgé, c'est la sécurité d'un prix connu et transmissible, sans l'aléa du viager.
- Aussi appelé : Vente à terme occupée · Vente à terme libre · Vente à paiement échelonné · Vente à mensualités
Qu'est-ce que « Vente à terme » ?
Dans une vente à terme, l'acquéreur paie le prix en partie comptant (le bouquet) et pour le reste par mensualités échelonnées sur une durée fixée dans l'acte — dix, quinze, vingt ans. Contrairement au viager, le nombre de mensualités est connu dès la signature et ne dépend pas de la durée de vie du vendeur : si celui-ci décède avant le terme, les mensualités restantes sont dues à ses héritiers. Le vendeur peut conserver la jouissance du bien (vente à terme occupée, avec droit d'usage et d'habitation) ou le libérer (vente à terme libre). Le transfert de propriété est immédiat et publié ; l'acte prévoit en général un privilège de vendeur et une clause résolutoire en cas d'impayé.
Comprendre Vente à terme
La vente à terme est une vente ordinaire dont seule la modalité de paiement est particulière : un crédit accordé par le vendeur, garanti par le privilège du vendeur et par une clause résolutoire. Elle s'est développée comme substitut au viager pour les vendeurs qui refusent le pari sur la mort — famille qui veut protéger ses héritiers, vendeur en bonne santé qui n'obtiendrait qu'un bouquet faible — et pour les acquéreurs sans accès au crédit bancaire, puisque le vendeur finance. La distinction fiscale avec le viager est nette : la rente viagère est un revenu partiellement imposable chez le crédirentier, la mensualité de vente à terme est un prix, exonérée chez le vendeur, et la plus-value se calcule une fois pour toutes l'année de la vente sur le prix total. Côté acquéreur, aucune déduction : c'est un prix payé à crédit, pas des intérêts. Le droit d'usage et d'habitation réservé, s'il y en a un, se valorise comme dans un viager occupé, par un abattement sur le prix. Les risques sont ceux de tout crédit vendeur : défaillance de l'acquéreur (d'où la clause résolutoire et le privilège), ou immobilisation du vendeur qui ne perçoit pas son prix comptant.
Formule
Mensualité = (prix − bouquet) ÷ nombre de mois, le prix étant lui-même diminué de la valeur du droit d'occupation si le vendeur reste dans les lieuxLes mensualités sont un prix, pas une rente : elles ne sont pas imposables chez le vendeur (pas de revenu) et ne sont pas révisées sur l'espérance de vie ; elles peuvent en revanche être indexées sur l'indice du coût de la construction ou l'IRL.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour un investisseur, c'est un financement sans banque, à un coût souvent inférieur à un crédit — le vendeur ne facture pas d'intérêts, seulement le prix, parfois indexé. Pour un vendeur âgé, c'est la sécurité d'un prix connu et transmissible, sans l'aléa du viager. Pour l'expert, une vente à terme dans les comparables doit être ramenée à un prix comptant équivalent avant d'être utilisée.
Expliqué simplement
C'est comme un viager, mais sans le pari sur la vie : le vendeur reçoit une somme au début puis la même somme chaque mois pendant, par exemple, quinze ans. Si le vendeur meurt avant, ses enfants touchent le reste. Tout le monde sait dès le départ combien ça coûtera.
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