SIIC (foncière cotée)
Aussi appelé : Foncière cotée · REIT français · Société d'investissement immobilier cotée
Société immobilière cotée en bourse, exonérée d'impôt sur les sociétés en échange d'une obligation de distribuer l'essentiel de ses résultats.
L'essentiel
- Une société d'investissement immobilier cotée détient et exploite un patrimoine immobilier — centres commerciaux, bureaux, logistique, santé, résidentiel — et se négocie en bourse comme n'importe quelle action. Son régime fiscal est son trait distinctif : sur option, elle est exonérée d'impôt sur les sociétés pour son activité immobilière, en contrepartie d'obligations de distribution élevées, portant sur la quasi-totalité des loyers et sur une large part des plus-values de cession.
- Se calcule ainsi : Décote (ou prime) sur ANR = (actif net réévalué par action − cours de bourse) ÷ actif net réévalué par action
- C'est le seul endroit où l'immobilier est coté en continu : il donne un prix de marché, tous les jours, à des patrimoines dont les expertises ne sont revues que deux fois par an. L'écart entre les deux est une information en soi.
- Aussi appelé : Foncière cotée · REIT français · Société d'investissement immobilier cotée
Qu'est-ce que « SIIC (foncière cotée) » ?
Une société d'investissement immobilier cotée détient et exploite un patrimoine immobilier — centres commerciaux, bureaux, logistique, santé, résidentiel — et se négocie en bourse comme n'importe quelle action. Son régime fiscal est son trait distinctif : sur option, elle est exonérée d'impôt sur les sociétés pour son activité immobilière, en contrepartie d'obligations de distribution élevées, portant sur la quasi-totalité des loyers et sur une large part des plus-values de cession. L'impôt est ainsi déplacé de la société vers l'actionnaire, qui reçoit des dividendes imposés à son niveau. C'est l'équivalent français des REIT anglo-saxons, avec lesquels ces sociétés sont d'ailleurs cotées côte à côte dans les indices immobiliers internationaux.
Comprendre SIIC (foncière cotée)
Pour un expert immobilier, les foncières cotées présentent un intérêt qui dépasse le placement : leurs publications semestrielles donnent accès à des taux de capitalisation d'expertise par typologie et par marché, une information de référence rarement disponible ailleurs avec cette régularité. Le comportement boursier, en revanche, ne doit pas être confondu avec le comportement de l'immobilier : à horizon court, une action de foncière suit les taux d'intérêt et l'humeur des marchés bien plus que les loyers qu'elle encaisse ; à horizon long, les deux convergent. Deux points pratiques : ces actions ne sont pas éligibles au plan d'épargne en actions depuis 2011, et l'obligation de distribution qui fait leur rendement les prive aussi de la capacité à réinvestir leurs résultats — leur croissance passe donc par la dette ou par des augmentations de capital, ce qui explique leur sensibilité aux taux.
Formule
Décote (ou prime) sur ANR = (actif net réévalué par action − cours de bourse) ÷ actif net réévalué par actionL'actif net réévalué repose sur les expertises indépendantes du patrimoine. Une décote durable signifie que le marché ne croit pas ces expertises, ou qu'il exige une prime pour la dette portée par la société.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le seul endroit où l'immobilier est coté en continu : il donne un prix de marché, tous les jours, à des patrimoines dont les expertises ne sont revues que deux fois par an. L'écart entre les deux est une information en soi.
Expliqué simplement
Une entreprise cotée en bourse qui ne fait que posséder et louer des immeubles, et qui doit reverser presque tous ses loyers à ses actionnaires.
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