Bail rural & statut du fermage
Aussi appelé : Statut du fermage · Fermage · Bail à ferme · Bail rural à long terme · Indice national des fermages · Terres louées · Fermier
Bail de terres ou de bâtiments agricoles conclu avec un exploitant : neuf ans au moins, renouvelé de droit, loyer (le fermage) encadré entre un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral, droit de préemption du fermier en cas de vente. Des terres louées valent nettement moins que libres.
L'essentiel
- Le statut du fermage s'impose à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. Le bail dure au moins neuf ans et se renouvelle pour neuf ans ; le bailleur ne peut reprendre que dans des cas limités (reprise pour exploiter lui-même ou par un descendant, sous conditions).
- Pour l'investisseur, c'est un placement très sûr mais peu rentable, et presque impossible à libérer. Pour l'expert, c'est la raison de distinguer toujours libre et loué en matière rurale : confondre les deux surévalue des terres occupées de façon indéfendable.
- Aussi appelé : Statut du fermage · Fermage · Bail à ferme · Bail rural à long terme · Indice national des fermages · Terres louées · Fermier
Qu'est-ce que « Bail rural & statut du fermage » ?
Le statut du fermage s'impose à toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter. Le bail dure au moins neuf ans et se renouvelle pour neuf ans ; le bailleur ne peut reprendre que dans des cas limités (reprise pour exploiter lui-même ou par un descendant, sous conditions). Le loyer est compris entre des bornes fixées par arrêté préfectoral par nature de terre et de région, et il est actualisé chaque année selon l'indice national des fermages. Le preneur en place depuis au moins trois ans dispose d'un droit de préemption en cas de vente, qui prime celui de la SAFER. Le bail à long terme (dix-huit ans ou plus) ouvre en contrepartie un régime fiscal favorable à la transmission.
Comprendre Bail rural & statut du fermage
La décote des terres louées traduit trois contraintes : un rendement plafonné par le fermage, une libération presque impossible tant que le fermier exploite, et la préemption qui réserve l'acquisition au preneur. Le barème officiel publie séparément le prix des terres libres et celui des terres louées pour chaque petite région agricole : c'est le repère premier. Le recoupement par la capitalisation du fermage se fait à un taux tiré de ventes de terres occupées, faible parce que le marché paie la sécurité du placement et la perspective lointaine d'une libération. Les bâtiments d'exploitation et l'habitation du fermier, s'ils sont compris dans le bail, suivent le même régime.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Pour l'investisseur, c'est un placement très sûr mais peu rentable, et presque impossible à libérer. Pour l'expert, c'est la raison de distinguer toujours libre et loué en matière rurale : confondre les deux surévalue des terres occupées de façon indéfendable.
Expliqué simplement
Quand un agriculteur loue un champ, la loi le protège beaucoup : il peut rester au moins neuf ans, puis encore neuf ans, et le loyer ne peut pas dépasser un plafond. Un champ loué vaut donc moins qu'un champ libre.
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