Prélèvement à la source des revenus fonciers (acomptes)

Aussi appelé : Acomptes contemporains · Acompte de prélèvement à la source · PAS revenus fonciers · Acomptes revenus fonciers et BIC · Modulation des acomptes

Depuis 2019, l'impôt sur les revenus fonciers et les BIC de location meublée n'est pas retenu par un tiers : il est prélevé par acomptes mensuels ou trimestriels sur le compte du bailleur, calculés sur les revenus de l'année N-2 puis N-1, régularisés en septembre. Un décalage de trésorerie à intégrer dans un cash-flow, et une option de modulation à connaître.

Qu'est-ce que « Prélèvement à la source des revenus fonciers (acomptes) » ?

Le prélèvement à la source ne peut pas retenir l'impôt sur un loyer, faute de tiers payeur. L'administration prélève donc des acomptes contemporains : le 15 de chaque mois (ou par trimestre sur option), un montant égal à un douzième de l'impôt et des prélèvements sociaux calculés sur les derniers revenus fonciers déclarés — ceux de N-2 de janvier à août, ceux de N-1 de septembre à décembre. La déclaration de mai régularise l'année précédente en septembre. Le contribuable peut moduler ses acomptes en cours d'année (à la baisse sous sa responsabilité, si l'écart dépasse 5 %), les reporter ou les supprimer quand un bien est vendu ou vacant. Les prélèvements sociaux de 17,2 % suivent le même calendrier ; le premier bien acheté ne génère aucun acompte la première année, et l'impôt correspondant est payé en une fois à la régularisation.

Comprendre Prélèvement à la source des revenus fonciers (acomptes)

Le système des acomptes a une logique de trésorerie qu'un investisseur doit connaître : il ne paie jamais l'impôt de l'année en cours sur ses loyers réels, mais sur ceux d'un passé récent — d'où un cumul de deux années la première fois, et des acomptes qui continuent une année entière après la vente d'un bien si le contribuable ne les arrête pas lui-même. La modulation à la baisse est libre mais sanctionnée si elle se révèle excessive (majoration de 10 % si l'acompte modulé est inférieur de plus de 10 % à ce qui était dû) ; l'arrêt des acomptes après une cession se demande dans l'espace particulier et prend effet le mois suivant. Les déficits fonciers ou l'amortissement LMNP réduisent la base des acomptes avec un an de retard : un investisseur qui passe au réel avec de gros travaux continue à payer des acomptes sur l'ancien résultat jusqu'à la déclaration suivante, sauf modulation. Dans un tableau de cash-flow, la bonne modélisation est un décaissement d'impôt en année N+1 pour les loyers de N, avec un rattrapage en septembre — pas un prélèvement lissé dès le premier mois.

Exemple chiffré

Pourquoi c'est important

Pour l'investisseur, c'est le décalage qui fait qu'un premier achat locatif semble sans impôt pendant vingt mois puis coûte deux années d'un coup ; et le réflexe de moduler ou d'arrêter les acomptes après une vente, une vacance ou un passage au réel. Le cash-flow prévisionnel doit en tenir compte.

Expliqué simplement

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