Provision pour impayés
Aussi appelé : Provision pour loyers impayés · Provision pour risque locatif · Taux d'impayés
Somme retirée du loyer attendu pour couvrir le risque qu'un locataire ne paie pas. Distincte de la provision pour vacance, qui couvre l'absence de locataire.
L'essentiel
- La provision pour impayés est la fraction du loyer annuel que l'investisseur retire de ses recettes prévisionnelles pour tenir compte du risque de non-paiement. Elle se distingue de la provision pour vacance : la vacance est un loyer non appelé faute d'occupant, l'impayé est un loyer dû et non recouvré, qui s'accompagne de frais de procédure et d'un délai d'expulsion long.
- Se calcule ainsi : Provision pour impayés (€/an) = loyer annuel charges comprises × taux de provision
- C'est le poste que les simulations de rendement omettent le plus souvent, et celui dont l'omission fait basculer un cash-flow. Sur les opérations à faible marge, la différence entre un excédent et un déficit tient souvent à ce seul oubli — d'autant que l'impayé, contrairement à la vacance, n'a pas de terme prévisible et se cumule aux frais de recouvrement.
- Aussi appelé : Provision pour loyers impayés · Provision pour risque locatif · Taux d'impayés
Qu'est-ce que « Provision pour impayés » ?
La provision pour impayés est la fraction du loyer annuel que l'investisseur retire de ses recettes prévisionnelles pour tenir compte du risque de non-paiement. Elle se distingue de la provision pour vacance : la vacance est un loyer non appelé faute d'occupant, l'impayé est un loyer dû et non recouvré, qui s'accompagne de frais de procédure et d'un délai d'expulsion long. Les deux se cumulent dans un plan de trésorerie prudent. À défaut d'un taux de sinistralité publié de façon homogène, le repère le plus solide est le prix de la garantie loyers impayés, qui est le coût de transfert du risque.
Comprendre Provision pour impayés
Un plan de trésorerie locatif comporte deux fuites de recettes, de natures différentes, que l'on confond souvent sous le mot « aléa ». La vacance est une absence de locataire : le loyer n'est pas appelé, il n'y a pas de créance, et la perte s'arrête au jour de la relocation. L'impayé est un locataire en place qui ne paie pas : le loyer est dû, la créance existe et grossit, les charges de copropriété et les mensualités de crédit continuent de courir, et la sortie passe par une procédure dont la durée se compte en mois — commandement de payer, audience, décision, trêve hivernale, intervention du commissaire de justice. Le coût réel d'un impayé n'est donc pas le loyer manqué mais le loyer manqué plus les frais de procédure, souvent partiellement irrécouvrables. C'est pourquoi le provisionner à hauteur de la vacance est insuffisant. Le calibrage se heurte à l'absence de série publique homogène sur la sinistralité locative ; le repère utilisable est le prix de marché de la garantie loyers impayés, puisqu'un assureur qui tarifie ce risque en publie de fait le coût. Deux règles d'hygiène en découlent. La première est de ne pas cumuler la provision et la prime : soit on conserve le risque et on le provisionne, soit on le transfère et on paie la prime — la comptabiliser deux fois dégrade artificiellement le rendement. La seconde est de garder l'assiette cohérente avec le repère choisi. Enfin, le taux n'est pas uniforme : un logement loué à un locataire solvable avec caution solide, ou un bail meublé étudiant garanti par les parents, ne porte pas le même risque qu'une colocation à rotation rapide.
Formule
Provision pour impayés (€/an) = loyer annuel charges comprises × taux de provisionNe jamais additionner cette provision à une prime de garantie loyers impayés déjà payée : on provisionne le risque, ou on l'assure, pas les deux. Et si le taux est calé sur la prime d'assurance, l'assiette doit être la même que celle de l'assureur — la quittance, charges comprises, non le loyer hors charges.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le poste que les simulations de rendement omettent le plus souvent, et celui dont l'omission fait basculer un cash-flow. Sur les opérations à faible marge, la différence entre un excédent et un déficit tient souvent à ce seul oubli — d'autant que l'impayé, contrairement à la vacance, n'a pas de terme prévisible et se cumule aux frais de recouvrement.
Expliqué simplement
Il faut mettre de côté un peu du loyer chaque année, au cas où un locataire arrête de payer. Ce n'est pas la même chose que le logement vide : là, quelqu'un habite chez toi, ne paie pas, et le faire partir prend des mois.
