Majorités en assemblée générale (24, 25, 26)
Aussi appelé : Article 24 · Article 25 · Article 26 · Passerelle 25-1
Trois régimes de vote selon l'enjeu : majorité simple des présents pour la gestion courante, majorité de tous les copropriétaires pour les travaux importants, double majorité pour ce qui touche à l'immeuble lui-même.
L'essentiel
- La loi du 10 juillet 1965 organise les décisions de copropriété selon la gravité de leur objet. L'article 24 pose la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance : entretien courant, budget prévisionnel, travaux d'accessibilité, approbation des comptes.
- Se calcule ainsi : Art. 24 : majorité des présents · Art. 25 : majorité de TOUS les copropriétaires (+ passerelle si ≥ 1/3) · Art. 26 : double majorité
- Parce que c'est là que se décide si l'immeuble sera rénové ou déclassé, et parce que la différence entre les articles 24 et 25 — présents ou tous — explique l'essentiel des blocages sur les travaux énergétiques.
- Aussi appelé : Article 24 · Article 25 · Article 26 · Passerelle 25-1
Qu'est-ce que « Majorités en assemblée générale (24, 25, 26) » ?
La loi du 10 juillet 1965 organise les décisions de copropriété selon la gravité de leur objet. L'article 24 pose la majorité simple des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance : entretien courant, budget prévisionnel, travaux d'accessibilité, approbation des comptes. L'article 25 exige la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non : désignation du syndic, travaux d'économie d'énergie, installation de bornes de recharge, autorisation de travaux affectant les parties communes. Un mécanisme dit de passerelle permet, lorsqu'un projet relevant de l'article 25 recueille au moins un tiers des voix, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24. L'article 26 impose la double majorité — majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix — pour les actes d'acquisition ou de disposition et la modification du règlement portant sur la jouissance des parties communes. L'unanimité reste requise pour l'aliénation de parties communes essentielles et la surélévation.
Comprendre Majorités en assemblée générale (24, 25, 26)
Ces majorités expliquent pourquoi les copropriétés peinent à voter les rénovations énergétiques dont dépend désormais le droit de louer. Les travaux lourds relèvent de l'article 25, donc d'un dénominateur incluant les absents, dans des immeubles où l'absentéisme dépasse souvent la moitié. La passerelle a été créée pour cela et fonctionne, à condition d'atteindre le tiers — d'où l'importance des pouvoirs et du vote par correspondance. Pour un investisseur détenant plusieurs lots, la conséquence est stratégique : le poids en tantièmes détermine la capacité à faire passer ou à bloquer les décisions qui commanderont la valeur de l'immeuble dans les années à venir.
Formule
Art. 24 : majorité des présents · Art. 25 : majorité de TOUS les copropriétaires (+ passerelle si ≥ 1/3) · Art. 26 : double majoritéLa différence décisive entre 24 et 25 est le dénominateur : les présents d'un côté, l'ensemble des copropriétaires de l'autre — l'absentéisme fait donc échouer les votes de l'article 25.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que c'est là que se décide si l'immeuble sera rénové ou déclassé, et parce que la différence entre les articles 24 et 25 — présents ou tous — explique l'essentiel des blocages sur les travaux énergétiques.
Expliqué simplement
Selon l'importance d'une décision, il faut plus ou moins de votes pour l'adopter : la majorité des personnes venues à la réunion pour les petites choses, la majorité de tous les propriétaires pour les gros travaux.