Quasi-usufruit
Aussi appelé : Usufruit d'une somme d'argent · Créance de restitution · Usufruit sur bien consomptible
Usufruit portant sur une somme d'argent : l'usufruitier peut la dépenser, à charge de restituer l'équivalent au nu-propriétaire à la fin de l'usufruit.
L'essentiel
- Lorsque l'usufruit porte sur un bien qui se consomme par l'usage — typiquement une somme d'argent —, l'usufruitier en a la libre disposition mais doit en restituer la valeur à l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire n'a plus un droit sur un bien mais une créance de restitution.
- Se calcule ainsi : Créance de restitution = somme reçue par l'usufruitier, à restituer en valeur nominale à l'extinction de l'usufruit
- C'est le point où un démembrement immobilier cesse d'être immobilier. Vendre un bien démembré sans avoir tranché entre quasi-usufruit et remploi expose le nu-propriétaire à n'avoir plus qu'une créance, dont le recouvrement dépendra d'une succession — et l'usufruitier à un traitement fiscal qui a changé en 2024.
- Aussi appelé : Usufruit d'une somme d'argent · Créance de restitution · Usufruit sur bien consomptible
Qu'est-ce que « Quasi-usufruit » ?
Lorsque l'usufruit porte sur un bien qui se consomme par l'usage — typiquement une somme d'argent —, l'usufruitier en a la libre disposition mais doit en restituer la valeur à l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire n'a plus un droit sur un bien mais une créance de restitution. La situation naît le plus souvent de la vente d'un bien démembré dont le prix n'est pas remployé, ou du choix du conjoint survivant de recueillir l'usufruit de sommes d'argent. Elle change la nature du droit du nu-propriétaire, qui devient un créancier.
Comprendre Quasi-usufruit
Le quasi-usufruit est la forme que prend l'usufruit quand son objet ne peut pas être utilisé sans être consommé. L'article 587 du code civil autorise alors l'usufruitier à en disposer, en contrepartie d'une obligation de restituer à l'extinction, soit une chose de même quantité et qualité, soit sa valeur. Le nu-propriétaire perd donc son droit réel sur un bien et acquiert un droit personnel contre l'usufruitier : une créance, dont le sort dépend de la solvabilité future de son débiteur. C'est la raison pour laquelle les praticiens accompagnent le plus souvent l'opération d'une convention de quasi-usufruit constatant la créance, son montant et ses garanties, et parfois d'un emploi encadré des fonds. Deux situations le font naître. La première est la vente d'un bien démembré : le prix se répartit selon la valeur respective des droits, sauf si les parties conviennent d'un remploi — le prix est alors réinvesti dans un autre actif lui-même démembré, ce qui reporte le démembrement au lieu de le liquider. La seconde est successorale, le conjoint survivant optant pour l'usufruit portant en tout ou partie sur des liquidités. Le volet fiscal exige une attention particulière : la créance de restitution était traditionnellement déductible de l'actif successoral de l'usufruitier, ce qui en faisait un instrument de transmission ; la loi de finances pour 2024 a introduit l'article 774 bis du CGI, qui écarte cette déduction lorsque la créance naît d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit. Pour l'évaluateur, la question préalable est de savoir sur quoi porte réellement le droit qu'on lui demande de chiffrer : un usufruit immobilier s'évalue sur un bien, un quasi-usufruit sur une somme, et une créance de restitution n'est pas un actif immobilier.
Formule
Créance de restitution = somme reçue par l'usufruitier, à restituer en valeur nominale à l'extinction de l'usufruitLa répartition du prix de vente entre usufruitier et nu-propriétaire suit le barème de l'article 669 du CGI en matière fiscale, mais les parties peuvent convenir d'une répartition économique différente ou d'un remploi. Le choix entre quasi-usufruit et remploi se décide AVANT la vente : après, le prix est déjà réparti et l'option perdue.Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
C'est le point où un démembrement immobilier cesse d'être immobilier. Vendre un bien démembré sans avoir tranché entre quasi-usufruit et remploi expose le nu-propriétaire à n'avoir plus qu'une créance, dont le recouvrement dépendra d'une succession — et l'usufruitier à un traitement fiscal qui a changé en 2024. La décision se prend avant la vente, jamais après.
Expliqué simplement
On ne peut pas « utiliser sans consommer » de l'argent, contrairement à une maison. Alors celui qui a l'usufruit d'une somme peut la dépenser, mais il devra la rendre — ou plutôt ses héritiers devront la rendre — à ceux qui en sont nu-propriétaires. Leur droit n'est plus une part de maison : c'est une reconnaissance de dette.
