Trêve hivernale & procédure d'expulsion
Aussi appelé : Expulsion locative · Clause résolutoire · Commandement de payer · Concours de la force publique
Du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, aucune expulsion. Et hors trêve, la procédure complète se compte en mois — c'est ce délai, plus que la créance, qui coûte au propriétaire.
L'essentiel
- La trêve hivernale suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, sauf exceptions — relogement assuré, occupants entrés par voie de fait, immeuble frappé d'un arrêté de péril. Elle ne suspend pas la procédure elle-même, qui continue de se dérouler : seule la sortie effective est reportée.
- Parce que c'est le poste de risque locatif que les calculs de rentabilité modélisent le plus mal : on provisionne une vacance, jamais deux ans de procédure. Et parce qu'il explique une part importante de la décote des biens vendus occupés.
- Aussi appelé : Expulsion locative · Clause résolutoire · Commandement de payer · Concours de la force publique
Qu'est-ce que « Trêve hivernale & procédure d'expulsion » ?
La trêve hivernale suspend l'exécution des mesures d'expulsion du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, sauf exceptions — relogement assuré, occupants entrés par voie de fait, immeuble frappé d'un arrêté de péril. Elle ne suspend pas la procédure elle-même, qui continue de se dérouler : seule la sortie effective est reportée. Cette procédure comporte des étapes incompressibles : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis délai de régularisation, assignation devant le juge, audience, jugement, signification, commandement de quitter les lieux et son délai, enfin réquisition de la force publique — dont le refus, fréquent, ouvre droit à indemnisation de l'État mais ne libère pas le logement.
Comprendre Trêve hivernale & procédure d'expulsion
Pour l'analyse d'un investissement comme pour une expertise, ce délai est la vraie donnée. Trois conséquences en découlent. Sur le rendement : provisionner un taux d'impayés annuel moyen sous-estime le risque, car le sinistre n'est pas une petite perte régulière mais un événement rare et lourd — c'est la raison d'être de la garantie loyers impayés et du dispositif de cautionnement public, dont le coût s'analyse comme une prime d'assurance et non comme une charge. Sur la valeur : un bien vendu occupé par un locataire en impayé subit une décote qui n'est pas le montant de la dette, mais la valeur actualisée du temps nécessaire à le récupérer, augmentée de l'incertitude sur l'issue. Sur la stratégie enfin : les délais expliquent pourquoi certains bailleurs préfèrent vendre occupé à un investisseur averti plutôt que d'aller au bout de la procédure — le second sait chiffrer ce risque, le premier veut en sortir.
Exemple chiffré
Pourquoi c'est important
Parce que c'est le poste de risque locatif que les calculs de rentabilité modélisent le plus mal : on provisionne une vacance, jamais deux ans de procédure. Et parce qu'il explique une part importante de la décote des biens vendus occupés.
Expliqué simplement
En hiver, on ne peut expulser personne. Et le reste de l'année, la procédure est si longue qu'un propriétaire non payé attend souvent plus d'un an avant de récupérer son logement.