Rendement net-net
Aussi appelé : Rentabilité nette-nette · Rdt net-net · Rendement net d'impôt
Cash-flow après impôt / coût total. Le rendement réellement perçu, fiscalité comprise.
L'essentiel
- Le rendement net-net rapporte le cash-flow annuel après impôt (loyers moins charges, moins dette, moins impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux) au coût total de l'opération. C'est le rendement réel qui finit dans votre poche, une fois la fiscalité déduite.
- Se calcule ainsi : Rendement net-net = Cash-flow net annuel après impôt / Coût total
- Un rendement net flatteur peut s'effondrer après impôt : seul le net-net dit ce qu'on gagne vraiment. Il révèle l'impact décisif du régime fiscal choisi et de la tranche d'imposition, et permet d'arbitrer entre nu et meublé, micro et réel, avant de signer.
- Aussi appelé : Rentabilité nette-nette · Rdt net-net · Rendement net d'impôt
Qu'est-ce que « Rendement net-net » ?
Le rendement net-net rapporte le cash-flow annuel après impôt (loyers moins charges, moins dette, moins impôt sur les revenus fonciers et prélèvements sociaux) au coût total de l'opération. C'est le rendement réel qui finit dans votre poche, une fois la fiscalité déduite. Le plus exigeant des indicateurs de rendement : un rendement net peut être bon et un net-net décevant si la fiscalité est lourde.
Comprendre Rendement net-net
Le rendement net-net est le plus exigeant des indicateurs de rentabilité : il rapporte au coût total de l'opération le cash-flow annuel qui subsiste une fois tout payé, fiscalité comprise. On part des loyers encaissés, on retranche les charges d'exploitation, l'annuité de crédit, puis l'impôt sur les revenus fonciers et les prélèvements sociaux. C'est le rendement qui finit réellement dans la poche du propriétaire. En France, l'écart avec le rendement net peut être brutal, car la fiscalité dépend fortement du régime : micro-foncier avec son abattement forfaitaire, régime réel permettant de déduire charges et intérêts, ou location meublée (LMNP) avec amortissement, qui peut effacer l'imposition pendant des années. La tranche marginale d'imposition et les 17,2 % de prélèvements sociaux jouent un rôle majeur. Piège fréquent : comparer le net-net de deux investisseurs sans tenir compte de leur situation fiscale personnelle, alors que le même bien offrira un net-net différent selon les revenus et le régime de chacun. C'est l'indicateur final, celui qui tranche entre une opération séduisante sur le papier et réellement profitable.
Formule
Rendement net-net = Cash-flow net annuel après impôt / Coût totalExemple chiffré
Pourquoi c'est important
Un rendement net flatteur peut s'effondrer après impôt : seul le net-net dit ce qu'on gagne vraiment. Il révèle l'impact décisif du régime fiscal choisi et de la tranche d'imposition, et permet d'arbitrer entre nu et meublé, micro et réel, avant de signer.
Expliqué simplement
C'est l'argent qui reste vraiment dans ta tirelire après avoir tout payé, y compris la part qu'on doit donner pour les impôts. C'est le seul chiffre qui te dit combien tu peux dépenser pour de vrai à la fin.
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